Können Ausländer in Österreich eine Immobilie kaufen?

Das Wichtigste in Kürze

• EU, EWR, Schweiz: gleichgestellt mit Österreichern. In Niederösterreich genügt eine eidesstattliche Erklärung, in Wien kann eine Negativbestätigung beantragt werden.
• Drittstaaten: Genehmigung nötig. Die Regeln sind Landesrecht und unterscheiden sich je Bundesland.
• Wien: zuständig ist die MA 35. Genehmigungsgründe sind ein dringendes eigenes Wohnbedürfnis, ein wirtschaftliches Interesse (Investition mit Arbeitsplätzen) oder eine Arrondierung. Gebühr: 130 € Landesabgabe plus 21 € Bundesgebühr je Antragsteller.
• Niederösterreich: zuständig ist die Landesregierung. Antrag binnen drei Monaten ab Vertragsabschluss. Voraussetzung ist ein wirtschaftliches, soziales oder kulturelles Interesse – oder mindestens zehn Jahre Hauptwohnsitz in Österreich.
• Nebenkosten sind für Ausländer dieselben wie für Inländer: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Maklerprovision bis 3 % zzgl. 20 % USt.
• Kein Aufenthaltstitel durch Immobilienkauf. Ein „Golden Visa“ gibt es in Österreich nicht.
• Russland und Belarus: Der Kauf selbst ist nicht verboten, Zahlungen und Einlagen über 100.000 € unterliegen aber EU-Sanktionsregeln.

Wer gilt beim Immobilienkauf als Ausländer?

Ausländergrunderwerb ist der Erwerb von Eigentum oder anderen Rechten an einer Liegenschaft durch eine Person ohne österreichische Staatsbürgerschaft oder durch eine Gesellschaft mit Sitz im Ausland. Er ist in jedem Bundesland durch ein eigenes Landesgesetz geregelt – in Wien durch das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, in Niederösterreich durch das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Gleichgestellt sind Bürger der EU und des EWR sowie Schweizer Staatsangehörige. In Wien brauchen außerdem britische Staatsangehörige mit Aufenthaltsstatus nach Artikel 50 EUV und japanische Staatsangehörige mit österreichischem Aufenthaltstitel keine Genehmigung. In Niederösterreich gelten auch Gesellschaften als ausländisch, deren Kapital überwiegend Ausländern gehört; Konstruktionen, die die Genehmigungspflicht umgehen sollen, sind dort ebenfalls genehmigungspflichtig.

Welche Regeln gelten in Wien?

In Wien braucht eine Person aus einem Drittstaat für den Erwerb von Eigentum eine Genehmigung der MA 35 (Einwanderung und Staatsbürgerschaft). Die Behörde genehmigt bei einem von drei Interessen:

• Soziales Interesse: das dringende Wohnbedürfnis der antragstellenden Person – also die Wohnung für sich selbst.
• Wirtschaftliches Interesse: eine erhebliche Investition, die auf der Liegenschaft Arbeitsplätze schafft.
• Arrondierung: der Erwerb ergänzt eine Nachbarliegenschaft, die bereits im Eigentum der Person steht.

Für den Antrag braucht die MA 35 den unterschriebenen und beglaubigten Kaufvertrag, einen aktuellen Grundbuchsauszug, den Reisepass und den Aufenthaltstitel. Ein Vertragsentwurf reicht nicht. Die Gebühr beträgt 130 € für den Eigentumserwerb plus 21 € Bundesgebühr je Antragsteller. Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist nennt die Stadt nicht.

Was das in der Praxis bedeutet: Eine Wohnung als reine Kapitalanlage, ohne eigenen Wohnbedarf in Wien, lässt sich für Drittstaatsangehörige über den sozialen Grund kaum begründen. Wer in Wien lebt und dort wohnen will, hat die besten Voraussetzungen.

Welche Regeln gelten in Niederösterreich?

In Niederösterreich entscheidet die Landesregierung. Der Antrag ist binnen drei Monaten ab Vertragsabschluss zu stellen. Genehmigt wird nur, wenn

1. keine staatspolitischen oder öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden,
2. keine Verurteilung wegen einer Vorsatztat zu mehr als sechs Monaten oder wegen eines Finanzvergehens vorliegt und
3. ein wirtschaftliches, soziales oder kulturelles Interesse besteht oder die Person seit mindestens zehn Jahren ihren Hauptwohnsitz in Österreich hat.

Ohne Genehmigung sind etwa der gemeinsame Erwerb mit einem österreichischen Ehepartner und bestimmte Übertragungen innerhalb der Familie möglich. EU- und EWR-Bürger geben statt eines Antrags eine eidesstattliche Erklärung auf dem vorgesehenen Formular ab.

Wien, Niederösterreich und EU-Bürger im Vergleich

Wie läuft der Kauf für Drittstaatsangehörige ab?

Der Ablauf unterscheidet sich vom normalen Kauf vor allem dadurch, dass der Vertrag erst mit der Genehmigung wirksam wird.

1. Status klären – vor der Besichtigung. Staatsbürgerschaft, Aufenthaltstitel, Dauer des Hauptwohnsitzes und Zweck des Kaufs entscheiden, ob und in welchem Bundesland eine Genehmigung realistisch ist.
2. Finanzierung und Herkunft der Mittel belegen. Banken und Treuhänder prüfen, woher das Geld stammt. Unterlagen dafür früh vorbereiten.
3. Kaufanbot mit Genehmigungsvorbehalt. Im Anbot und im Vertrag steht, dass der Kauf nur mit behördlicher Genehmigung wirksam wird und was bei einer Ablehnung geschieht.
4. Kaufvertrag unterschreiben und beglaubigen lassen. Der Kaufpreis wird üblicherweise auf das Treuhandkonto des Notars oder Anwalts überwiesen und erst nach der Eintragung an den Verkäufer ausgezahlt.
5. Antrag bei der Behörde stellen. In Wien bei der MA 35, in Niederösterreich bei der Landesregierung binnen drei Monaten.
6. Genehmigung, dann Grundbuch. Mit dem Bescheid wird das Eigentum eingetragen. Wird die Genehmigung versagt, wird der Vertrag nach der vereinbarten Klausel rückabgewickelt.

Was kostet der Kauf für Ausländer?

Die Nebenkosten sind für Ausländer dieselben wie für Österreicher: rund 10 % des Kaufpreises, mit Kredit rund 11 %. Dazu kommen die Genehmigungsgebühren und gegebenenfalls beglaubigte Übersetzungen von Dokumenten. Alle Positionen mit Rechenbeispielen finden Sie in unserem Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Bekommen Käufer aus dem Ausland einen Kredit?

Ja, aber zu strengeren Bedingungen. Banken verlangen von Käufern ohne österreichisches Einkommen in der Regel deutlich mehr Eigenmittel als die üblichen 20 % plus Nebenkosten; in unserer Praxis sind 40–50 % keine Seltenheit. Einkommen aus der EU wird leichter anerkannt als Einkommen aus Drittstaaten. Mehr dazu im Ratgeber Immobilienfinanzierung und im Kreditrechner.

Gibt es in Österreich ein Aufenthaltsrecht durch Immobilienkauf?

Nein. Der Kauf einer Immobilie begründet in Österreich keinen Aufenthaltstitel, ein „Golden Visa“ gibt es nicht. Eine eigene Wohnung kann in einem Aufenthaltsverfahren als Nachweis einer ortsüblichen Unterkunft dienen – ersetzt aber keine der übrigen Voraussetzungen.

Was gilt für Käufer aus Russland, Belarus und der Ukraine?

Russland und Belarus. Die EU-Sanktionen verbieten den Immobilienkauf durch russische Staatsangehörige nicht. Der Europäische Gerichtshof hat 2024 bestätigt, dass die notarielle Beurkundung eines solchen Kaufs zulässig ist. Artikel 5b der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 verbietet Banken aber, Einlagen von mehr als 100.000 € von russischen Staatsangehörigen oder in Russland ansässigen Personen anzunehmen. Ausgenommen sind unter anderem Personen mit einem befristeten oder unbefristeten Aufenthaltstitel in einem EU-Staat. Für Belarus gelten vergleichbare Regeln. Wer auf einer Sanktionsliste steht, kann nicht kaufen. Bank und Treuhänder prüfen jeden Fall vorab – planen Sie dafür Zeit ein.

Ukraine. Ukrainische Staatsangehörige sind Drittstaatsangehörige und brauchen eine Genehmigung. In Wien ist der übliche Grund das eigene Wohnbedürfnis.

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