Wie finanziert man eine Immobilie in Österreich 2026?

Das Wichtigste in Kürze

• Eigenmittel: Richtwert der Aufsicht mindestens 10 % des Kaufpreises (Beleihung höchstens 90 %); Banken verlangen in der Praxis meist 20 % plus Nebenkosten.
• Leistbarkeit: Die Kreditrate soll 40 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen, die Laufzeit 35 Jahre nicht.
• KIM-Verordnung: seit 30. Juni 2025 ausgelaufen; seither gelten dieselben Kennzahlen als Empfehlung der FMA.
• Zinsen: Neue Wohnbaukredite Ende 2025 im Schnitt 3,39 %; variabel 3,21 %, fix rund 3,42 %.
• Fixzins: 86 % der neuen Wohnbaukredite 2025 wurden mit fixer Verzinsung vergeben.
• Vorzeitige Rückzahlung: bei Fixzins derzeit höchstens 1 % Entschädigung; für Verträge ab 1. Jänner 2027 bis zu 3 %.
• Finanzierungsnebenkosten: Eintragung des Pfandrechts 1,2 % vom eingetragenen Betrag, dazu Bearbeitungs- und Schätzgebühren der Bank.

Was gilt nach dem Ende der KIM-Verordnung?

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) war eine verbindliche Vorgabe der Finanzmarktaufsicht für private Wohnkredite; sie galt von 1. August 2022 bis 30. Juni 2025. Seit 1. Juli 2025 sind ihre drei Kennzahlen nur noch Richtwerte eines FMA-Rundschreibens: Beleihungsquote höchstens 90 %, Schuldendienstquote höchstens 40 %, Laufzeit höchstens 35 Jahre. Banken dürfen davon abweichen, solange die Vergabe insgesamt solide bleibt.

In der Praxis hat sich wenig geändert. Die meisten Banken prüfen weiterhin nach denselben Grenzen, einzelne Institute sind bei Eigenmitteln flexibler geworden – meist gegen einen höheren Zinssatz.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Rechnen Sie mit 20 % des Kaufpreises plus rund 11 % Nebenkosten, wenn Sie mit Kredit kaufen. Die Nebenkosten finanzieren Banken nur ungern mit; sie kommen in der Regel aus Ihren eigenen Mitteln.

Annahmen wie in unserem Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf: Makler 3 % + USt, Vertragserrichtung 1,5 % + USt, Pfandrecht 120 % der Kreditsumme.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Die Faustregel der Aufsicht: Die monatliche Rate darf höchstens 40 % des Nettoeinkommens des Haushalts betragen. Bei 4.000 € netto sind das 1.600 € im Monat.

Banken ziehen vom Einkommen bestehende Kredite und Lebenshaltungskosten ab und rechnen oft mit einem Zinspuffer. Der tatsächliche Rahmen liegt daher meist darunter. Ihre eigene Rate berechnen Sie im Kreditrechner.

Fixzins oder variabel?

Ein Fixzins sichert die Rate für 10 bis 25 Jahre ab; ein variabler Zins folgt dem Euribor und kann in beide Richtungen schwanken. Ende 2025 lagen beide nah beieinander: variabel im Schnitt 3,21 %, fix rund 3,42 %. Die Europäische Zentralbank hat ihren Einlagesatz am 17. Juni 2026 wieder auf 2,25 % angehoben – ein Signal, dass die Phase sinkender Zinsen vorbei sein kann.

Viele Banken bieten Mischformen an: ein Teil fix, ein Teil variabel, oder ein Fixzins für die ersten 10 Jahre.

Was ändert sich 2027 bei der vorzeitigen Rückzahlung?

Wer einen Fixzinskredit vorzeitig zurückzahlt, schuldet der Bank derzeit höchstens 1 % des zurückgezahlten Betrags, im letzten Jahr der Zinsbindung höchstens 0,5 % (§ 20 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Für Kreditverträge, die ab 1. Jänner 2027 geschlossen werden, steigt die Obergrenze auf 3 %.

Bei 250.000 € vorzeitiger Rückzahlung sind das höchstens 2.500 € nach heutigem Recht – und bis zu 7.500 € bei einem Vertrag ab 2027. Unverändert bleibt: Variable Kredite sind ohne Entschädigung rückzahlbar, und bis zu 10.000 € innerhalb von zwölf Monaten sind ebenfalls entschädigungsfrei. Wer 2026 kauft und fix finanziert, sollte den Kreditvertrag vor Jahresende unterschreiben.

Welche Kosten hat die Finanzierung selbst?

• Pfandrecht: 1,2 % des im Grundbuch eingetragenen Betrags. Banken tragen meist rund 120 % der Kreditsumme ein.
• Bearbeitungsgebühr und Schätzgebühr: je nach Bank; beides ist verhandelbar.
• Kontoführung und Versicherungen: manche Banken verlangen eine Ablebens- oder Gebäudeversicherung.
• Eine eigene Kreditvertragsgebühr gibt es in Österreich seit 2011 nicht mehr.

Gibt es Förderungen?

Ja, aber sie sind Ländersache. Wien und Niederösterreich fördern Eigentum mit Förderdarlehen oder Zuschüssen, meist für den Hauptwohnsitz und abhängig vom Einkommen. Die aktuellen Bedingungen stehen bei der jeweiligen Landesregierung; prüfen Sie sie vor der Finanzierungszusage, denn manche Förderungen setzen einen Antrag vor dem Kauf voraus.

Was gilt für Käufer aus dem Ausland?

Käufer ohne österreichisches Einkommen bekommen einen Kredit, aber zu strengeren Bedingungen. In unserer Praxis verlangen Banken von ihnen 40–50 % Eigenmittel, und Einkommen aus der EU wird leichter anerkannt als Einkommen aus Drittstaaten. Ob Sie überhaupt kaufen dürfen, lesen Sie in Immobilien kaufen als Ausländer.

In sechs Schritten zur Finanzierung

1. Budget rechnen. Eigenmittel, Nebenkosten und die tragbare Rate ehrlich gegenüberstellen.
2. Unterlagen sammeln. Gehaltszettel oder Bilanzen, Kontoauszüge, bestehende Kredite, Ausweis.
3. Angebote vergleichen. Zwei bis drei Banken oder ein unabhängiger Finanzierungsberater; verglichen wird der effektive Jahreszins, nicht nur der Sollzins.
4. Finanzierungszusage vor dem Kaufanbot. Mit einer Zusage verhandeln Sie beim Preis aus einer stärkeren Position.
5. Kaufanbot mit Finanzierungsvorbehalt. Wird der Kredit abgelehnt, sind Sie nicht gebunden.
6. Kreditvertrag, Pfandrecht, Auszahlung. Die Bank zahlt an den Treuhänder, dieser nach der Grundbucheintragung an den Verkäufer.

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