Wie läuft ein Immobilien- oder Wohnungskauf in Österreich ab?

Das Wichtigste in Kürze

• Das angenommene Kaufanbot ist bereits der Kaufvertrag. Bedingungen wie ein Finanzierungsvorbehalt müssen deshalb vor der Unterschrift hinein, nicht danach.
• Treuhand: Der Kaufpreis wird üblicherweise über ein Treuhandkonto abgewickelt und erst ausbezahlt, wenn die im Treuhandauftrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind — insbesondere die Eintragung des Käufers und die Lastenfreistellung.
• Eigentümer wird man mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Unterschrift und nicht mit der Schlüsselübergabe.
• Dauer: meist vier bis acht Wochen vom Anbot bis zum Grundbuch. Käufer aus Drittstaaten brauchen in der Regel zuerst eine behördliche Genehmigung; wie lange die Behörde braucht, hängt vom Einzelfall und von den Unterlagen ab. Danach dauert es noch vier bis sechs Wochen.
• Rücktritt ist nur in engen Fällen möglich – etwa nach § 30a KSchG, wenn Sie am Tag der ersten Besichtigung unterschrieben haben.
• Vor dem Anbot haben Sie Anspruch auf eine schriftliche Nebenkostenübersicht des Maklers und auf die Vorlage eines gültigen Energieausweises.

Die acht Schritte auf einen Blick

Die Dauer ist ein Richtwert aus der Praxis. Am meisten hängt sie von der Bank, dem Vertragserrichter und dem Grundbuchsgericht ab.

Die acht Schritte im Detail

1. Budget und Finanzierung klären

Bevor Sie besichtigen, sollten Sie wissen, wie viel Sie ausgeben können. Rechnen Sie zum Kaufpreis rund 10 % Nebenkosten dazu, mit Kredit rund 11 % – die Aufstellung finden Sie im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf. Eine Vorabzusage der Bank zeigt dem Verkäufer, dass Ihr Anbot ernst gemeint ist. Wie viel Eigenkapital Banken derzeit erwarten, erklärt der Ratgeber Immobilienfinanzierung.

2. Objekt besichtigen und Unterlagen prüfen

Die Besichtigung zeigt den Zustand, die Unterlagen zeigen die Risiken. Prüfen Sie vor dem Anbot mindestens den Grundbuchauszug, den Energieausweis und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Die vollständige Liste steht in der Checkliste weiter unten.

Zwei Pflichten liegen dabei nicht bei Ihnen:

• Der Makler muss Ihnen vor Ihrem Anbot eine schriftliche Übersicht über alle voraussichtlichen Kosten des Kaufs samt Provision übergeben (§ 30b KSchG).
• Der Verkäufer muss Ihnen rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen. Nach Vertragsabschluss muss er ihn binnen 14 Tagen aushändigen. Fehlt der Ausweis, gilt eine Energieeffizienz als vereinbart, die dem Alter und der Art des Gebäudes entspricht.

3. Kaufanbot abgeben

Das Kaufanbot ist Ihr schriftliches Angebot an den Verkäufer. Nimmt der Verkäufer es an, ist der Kaufvertrag zustande gekommen – auch wenn der ausführliche Vertrag erst später beim Notar oder Anwalt unterschrieben wird. Deshalb gehört alles Wesentliche schon ins Anbot:

• Kaufpreis und mitverkauftes Inventar
• Frist, bis zu der Sie an das Anbot gebunden sind
• gewünschter Übergabetermin
• wer den Vertrag errichtet und die Treuhand übernimmt
• Bedingungen, vor allem ein Finanzierungsvorbehalt: Das Anbot gilt nur, wenn eine Bank bis zu einem bestimmten Datum den Kredit zusagt
• bei Käufern aus Drittstaaten: die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde als Bedingung

Die Maklerprovision wird mit dem wirksamen Kaufvertrag verdient. Steht der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, etwa der Finanzierung, entsteht der Anspruch erst, wenn die Bedingung eintritt (§ 7 MaklerG).

4. Kredit fixieren

Nach dem angenommenen Anbot legt die Bank das verbindliche Angebot vor, zusammen mit dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS). Dieses Angebot muss mindestens sieben Tage gültig bleiben – Zeit genug, es mit anderen Banken zu vergleichen. Für das Pfandrecht im Grundbuch unterschreiben Sie eine Pfandurkunde. Achten Sie auf die Höhe des eingetragenen Betrags: Die Eintragungsgebühr beträgt 1,2 % davon.

5. Kaufvertrag unterschreiben und Kaufpreis treuhändig erlegen

Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Kaufvertrag. Die Unterschriften werden beglaubigt – ohne beglaubigte Unterschrift des Verkäufers trägt das Grundbuch nichts ein. Anschließend überweisen Sie den Kaufpreis – und meist auch Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr – auf das Treuhandkonto des Vertragserrichters. Bei Finanzierung überweist die Bank ihren Teil direkt dorthin.

Der Treuhänder zahlt erst aus, wenn die im Vertrag vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Zusätzlichen Schutz gibt die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung: Sie sichert für ein Jahr den Rang Ihrer Eintragung, sodass spätere Belastungen des Verkäufers Ihnen nicht vorgehen.

6. Genehmigung einholen – nur bei Käufern aus Drittstaaten

Ob eine ausländische Person eine Genehmigung benötigt, hängt vom Bundesland und vom persönlichen Status ab. In Wien sind EU- und EWR-Staatsangehörige grundsätzlich von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Für Drittstaatsangehörige ist in der Regel eine Genehmigung erforderlich; gesetzliche und staatsvertragliche Ausnahmen sind im Einzelfall zu prüfen. Zuständig ist in Wien die MA 35, in Niederösterreich die Landesregierung. Bis dahin ist der Vertrag nicht wirksam und das Geld bleibt auf dem Treuhandkonto. Voraussetzungen, Gebühren und Unterlagen erklärt der Ratgeber Immobilien kaufen als Ausländer.

7. Übergabe der Immobilie

Wann Sie die Schlüssel bekommen, regelt der Vertrag. Oft ist das der Fall, sobald der Kaufpreis vollständig auf dem Treuhandkonto liegt, also noch vor der Grundbucheintragung. Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest:

• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung
• Anzahl der Schlüssel
• sichtbare Mängel und mitübergebenes Inventar

Danach melden Sie Energie und Internet auf sich um, informieren die Hausverwaltung und schließen eine Versicherung ab. Wenn Sie einziehen, müssen Sie den Wohnsitz binnen drei Tagen bei der Meldebehörde anmelden.

8. Grundbucheintragung und Auszahlung an den Verkäufer

Der Vertragserrichter beantragt die Eintragung Ihres Eigentums und des Pfandrechts der Bank. Mit der Eintragung werden Sie rechtlich Eigentümer. Der Treuhänder zahlt den Kaufpreis an den Verkäufer aus, wenn die im Treuhandauftrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind — insbesondere die Eintragung des Käufers und die Lastenfreistellung. Bei Bauträgerprojekten gelten die besonderen Zahlungsregeln des Bauträgervertragsgesetzes. Alte Kredite des Verkäufers werden aus dem Kaufpreis abgelöst und im Grundbuch gelöscht. Wie lange die Eintragung dauert, hängt vom Bezirksgericht ab – meist sind es einige Wochen. Zum Schluss erhalten Sie den Grundbuchauszug mit Ihrem Namen und die Abrechnung des Treuhandkontos.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf?

Ohne behördliche Genehmigung rechnen wir vom angenommenen Anbot bis zur Grundbucheintragung mit vier bis acht Wochen. Braucht der Käufer als Drittstaatsangehöriger eine Genehmigung, läuft zuerst das Verfahren bei der Behörde. Wie lange die Behörde braucht, hängt vom Einzelfall und von den Unterlagen ab; eine bestimmte Dauer sagt die Stadt nicht zu. Die gesetzliche Entscheidungspflicht richtet sich grundsätzlich nach § 73 AVG. Nach der Genehmigung dauert es noch vier bis sechs Wochen. Länger wird es auch, wenn der Kredit spät kommt oder der Verkäufer Lasten ablösen muss. Bei Neubauprojekten richtet sich die Zahlung nach dem Baufortschritt, die Übergabe nach der Fertigstellung.

Wie lange dauert die Grundbucheintragung?

Eine gesetzliche Frist, binnen der das Grundbuchsgericht eintragen muss, gibt es nicht. Eingetragen wird beim örtlich zuständigen Bezirksgericht; das Amtsportal oesterreich.gv.at hält nur fest, dass die Bearbeitung des Grundbuchsgesuchs bei Gericht einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Beantragt werden kann die Eintragung erst, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind — in der Regel die Lastenfreistellung, die Zahlung der Grunderwerbsteuer und nötige behördliche Genehmigungen. Ab dem Antrag rechnen wir aus unserer Praxis mit zwei bis vier Wochen, je nach Gericht; das ist ein Erfahrungswert, keine amtliche Zusage. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung.

Kann man vom Kaufanbot zurücktreten?

Grundsätzlich nicht: Ein angenommenes Anbot bindet beide Seiten. Das Gesetz kennt aber Ausnahmen für Verbraucher:

• § 30a KSchG – Unterschrift am Tag der ersten Besichtigung. Gilt für eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder einen Baugrund dafür, wenn der Kauf Ihren dringenden Wohnbedarf oder den naher Angehöriger decken soll. Sie können binnen einer Woche schriftlich zurücktreten. Die Frist beginnt erst, wenn Sie eine Kopie Ihrer Erklärung und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten haben. Spätestens einen Monat nach der ersten Besichtigung erlischt das Recht.
• § 3a KSchG – zugesagte Umstände treten nicht ein. Hat ein Unternehmer, etwa ein Bauträger, in den Verhandlungen einen Kredit, eine Förderung oder einen Steuervorteil als wahrscheinlich dargestellt und tritt das ohne Ihr Zutun nicht ein, können Sie binnen einer Woche zurücktreten, sobald Sie davon wissen. Beim Kauf von einer Privatperson gilt das nicht.

Verlässlicher als jedes gesetzliche Rücktrittsrecht ist eine klar formulierte Bedingung im Anbot selbst.

Wer zahlt was?

Die Immobilienertragsteuer berechnet und überweist der Vertragserrichter aus dem Kaufpreis. Für Sie als Käufer bedeutet das keine zusätzliche Zahlung.

Checkliste: Unterlagen vor dem Kaufanbot

• ☐ aktueller Grundbuchauszug: Eigentümer, Pfandrechte, Wohn- und Vorkaufsrechte
• ☐ Energieausweis, höchstens zehn Jahre alt
• ☐ bei Wohnungen: Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
• ☐ Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und geplante Sanierungen
• ☐ Stand der Rücklage und aktuelle monatliche Vorschreibung
• ☐ letzte Betriebskostenabrechnung
• ☐ bei Dachgeschoss, Zubau oder Haus: Baubewilligung und Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung, Flächenwidmung
• ☐ bei vermieteten Objekten: Mietvertrag, Kaution, Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes
• ☐ schriftliche Nebenkostenübersicht des Maklers
• ☐ Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank
• ☐ bei Staatsbürgerschaft außerhalb von EU und EWR: Genehmigung geklärt

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Wie ImmoLöwin Sie begleitet

Wir prüfen die Unterlagen vor Ihrem Anbot und formulieren die Bedingungen mit Ihnen. Für Kaufvertrag und Treuhand empfehlen wir Notare und Anwälte, mit denen wir regelmäßig arbeiten und deren Qualität, Tempo und Honorare wir kennen. Termine mit Bank und Vertragserrichter koordinieren wir bis zur Übergabe, auf Deutsch, Russisch, Englisch und Ukrainisch. Aktuelle Objekte ansehen oder Beratung buchen.