Geschäftslokal mieten oder kaufen in Wien und Niederösterreich

Das Wichtigste in Kürze

• Ob § 27 und § 12a MRG für ein Lokal gelten, hängt vom Anwendungsbereich des MRG ab: Im Vollanwendungsbereich — typisch im Altbau — gelten beide; in Neubauten ohne öffentliche Mittel (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953) gelten sie nicht.
• Eine Ablöse an den Vormieter ist im Vollanwendungsbereich verboten (§ 27 Abs 1 Z 1 MRG). Zulässig sind der Ersatz tatsächlicher Übersiedlungskosten und der Rückersatz von Investitionen, die der Vermieter dem Vormieter nach § 10 MRG zu ersetzen hat.
• Wird ein Unternehmen samt Lokal verkauft und in denselben Räumen fortgeführt, tritt der Käufer in den Hauptmietvertrag ein (§ 12a Abs 1 MRG). Lag die Miete unter dem angemessenen Niveau, kann der Vermieter binnen sechs Monaten eine Anhebung verlangen.
• Befristungen sind bei Geschäftsräumen ohne Mindestdauer möglich; nach dem MRG müssen sie schriftlich und mit festem Endtermin vereinbart sein.
• In Schutzzonen — etwa in der gesamten Inneren Stadt — gelten für Fassade, Schaufenster und Werbung zusätzliche Regeln (§ 7 Bauordnung für Wien).
• Provision bei Miete: bis zu drei Bruttomonatsmieten zuzüglich 20 % USt, vom Mieter und vom Vermieter, innerhalb der Höchstsätze der Immobilienmakler-Verordnung. Beim Kauf: 3 % zuzüglich 20 % USt. Das Bestellerprinzip gilt bei Gewerbe nicht.

Was ist ein Geschäftslokal im rechtlichen Sinn?

Definition: Ein Geschäftslokal ist eine Geschäftsräumlichkeit im Sinn des § 1 MRG, in der ein Handels-, Dienstleistungs- oder Gastronomiebetrieb geführt wird — mietrechtlich mit eigenen Regeln für Ablöse, Weitergabe bei Unternehmensverkauf und Befristung.

Ob und wie weit das Mietrechtsgesetz gilt, hängt vom Gebäude ab: Im Vollanwendungsbereich gelten alle Bestimmungen, darunter § 12a und § 27. In Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, gilt nur ein Teilanwendungsbereich — vor allem Kündigungsschutz und Befristungsregeln (§ 1 Abs 4 MRG). Ganz ausgenommen sind etwa Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten.

Wie wir bei Geschäftslokalen arbeiten

Ein Geschäftslokal muss zum Geschäft passen: Ein Friseur braucht Wasseranschlüsse und Laufkundschaft, ein Lokal mit Küche eine Abluft und die passende Genehmigung, ein Büro mit Kundenverkehr eine gute Erreichbarkeit. Deshalb fragen wir zuerst nach Ihrer Nutzung, nach Größe, Lage und Zeitrahmen und danach, ob Sie mieten oder kaufen möchten, und zeigen dann nur Lokale, die dazu passen. Zu jedem Lokal stellen wir die Unterlagen zusammen, die Sie für eine Entscheidung brauchen.

Wir arbeiten in Wien, im Bezirk Korneuburg und im Wiener Umland. Beraten wird auf Deutsch, Russisch, Ukrainisch und Englisch; Verträge sind auf Deutsch, und wir erklären sie in Ihrer Sprache.

Ablöse — was erlaubt ist und was nicht

§ 27 Abs 1 Z 1 MRG verbietet Vereinbarungen, nach denen der neue Mieter dafür, dass der frühere Mieter das Lokal aufgibt, oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung etwas zu leisten hat. Nicht verboten sind der Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten und der Rückersatz des Aufwands, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen hat — umgangssprachlich die Investitionsablöse. Unzulässig geleistete Beträge können zurückgefordert werden (§ 27 Abs 3 MRG).

Entscheidend ist, wofür bezahlt wird, nicht wie die Zahlung im Vertrag heißt. Übernehmen Sie Einrichtung oder Umbauten, sollte jede Position einzeln und nachvollziehbar bewertet sein — das schützt beide Seiten vor einer späteren Rückforderung.

Unternehmensverkauf: Mietrechtsübergang nach § 12a MRG

Verkauft der Hauptmieter eines Geschäftslokals sein Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, tritt der Käufer an seiner Stelle in das Hauptmietverhältnis ein (§ 12a Abs 1 MRG). Verkäufer und Käufer müssen den Verkauf dem Vermieter unverzüglich anzeigen.

Lag der bisherige Hauptmietzins unter dem angemessenen Mietzins nach § 16 Abs 1 MRG, darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach der Anzeige eine Anhebung bis zu diesem Betrag verlangen — unter Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit (§ 12a Abs 2 MRG). Ändern sich bei einer Gesellschaft als Mieterin die Einflussverhältnisse entscheidend, etwa durch den Verkauf der Mehrheit der Anteile, gilt dasselbe (§ 12a Abs 3 MRG).

Wichtig für Käufer: § 12a betrifft den Mietvertrag, nicht die Gewerbeberechtigung. Was sonst übergeht und was nicht, erklärt unser Ratgeber Betriebsübernahme in Wien.

Befristung, Kündigung und Schutzzone

Für Geschäftsräume gibt es keine gesetzliche Mindestdauer einer Befristung. Gilt das MRG — voll oder teilweise —, muss die Befristung schriftlich und mit einem von vornherein bestimmten Endtermin vereinbart sein; sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Das gibt mehr Verhandlungsspielraum als bei Wohnungen, verlangt aber eine saubere Formulierung.

In Wien ist das äußere Erscheinungsbild von Gebäuden in Schutzzonen geschützt (§ 7 Bauordnung für Wien); die gesamte Innere Stadt ist Schutzzone. Planen Sie ein neues Schaufenster, eine Leuchtwerbung oder eine andere Änderung der Fassade, klären Sie das vor dem Vertrag mit der Stadtgestaltung (MA 19), nicht danach.

Genehmigung der Betriebsanlage und Gastronomie

Für Geschäftslokale gilt dieselbe Grundregel wie für Hallen: Ist die Nutzung geeignet, Nachbarn zu gefährden oder zu belästigen, braucht sie eine Betriebsanlagengenehmigung nach § 74 GewO. Bei Gastronomie kommen Lüftung, Küchenabluft und Lärmschutz gegenüber Wohnungen im Haus dazu. Ob eine bestehende Genehmigung Ihre geplante Nutzung abdeckt, klären wir vor dem Vertrag.

Was Sie vor dem Vertrag prüfen sollten

Bei Miete regelt vieles der Vertrag selbst: Laufzeit, Kündigungsverzicht, Wertsicherung, Erhaltungspflichten, Betriebskosten und die Frage, ob Sie das Lokal später weitergeben dürfen. Prüfen Sie, ob eine Ablöse verlangt wird und wofür genau. Beim Kauf kommen Grundbuch, Nutzwertgutachten und die Protokolle der Eigentümerversammlung dazu, bei einem vermieteten Lokal der laufende Mietvertrag; die Nebenkosten des Erwerbs stehen im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Die Lage prüfen Sie am besten zu verschiedenen Tageszeiten: Wie viele Menschen gehen vormittags, mittags und abends vorbei, und sind es Ihre Kunden? Achten Sie auf Sichtbarkeit, Schaufensterfläche, Zulieferung und Ladezonen und darauf, ob Kunden das Lokal barrierefrei erreichen.

Weitere Gewerbeobjekte finden Sie unter Gewerbe, Lager- und Hallenflächen unter Lagerhalle mieten oder kaufen, Büros unter Büro mieten oder kaufen. Wann statt einer Miete eine Pacht vorliegt, erklärt Pacht oder Miete bei Gewerbe.

Suchauftrag: wir finden Ihr Lokal

Nicht jedes Geschäftslokal steht online, und gute Lagen sind oft vergeben, bevor ein Inserat erscheint. Sagen Sie uns, welche Nutzung, Größe, Lage und welcher Zeitrahmen für Sie passen und ob Sie mieten oder kaufen möchten — wir suchen gezielt und melden uns mit passenden Lokalen. Suchauftrag besprechen