Pacht oder Miete bei Gewerbeimmobilien — der Unterschied

Das Wichtigste in Kürze

• Miete und Pacht sind beide Bestandverträge (§ 1090 ABGB). Nach § 1091 ABGB ist es eine Miete, wenn sich die Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, und eine Pacht, wenn sie nur durch Fleiß und Mühe genutzt werden kann — etwa durch die Führung eines Betriebs.
• Für die Abgrenzung fragt die Rechtsprechung, ob ein lebendes Unternehmen übergeben wird: Einrichtung, Warenlager, Kundenstock, oft verbunden mit einer Betriebspflicht.
• Das Mietrechtsgesetz gilt für die Miete (§ 1 Abs 1 MRG), nicht für die Pacht. Eine echte Unternehmenspacht ist damit MRG-frei.
• Die Bezeichnung des Vertrags entscheidet nicht; maßgeblich ist, was tatsächlich übergeben wird.
• Typische Pachtobjekte sind Gastronomie, Hotellerie und Tankstellen.
• Die Landpacht (land- und forstwirtschaftliche Flächen) folgt eigenen Regeln und ist hier nicht Thema.

Pacht und Miete — zwei Formen eines Vertrags

Definition: Pacht ist ein Bestandvertrag, bei dem der Pächter nicht nur Räume, sondern ein funktionsfähiges Unternehmen samt Einrichtung und Kundenstock übernimmt und auf eigene Rechnung führt — im Unterschied zur Miete, die nur den Gebrauch eines Raums überlässt.

§ 1090 ABGB nennt jeden Vertrag, durch den jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, einen Bestandvertrag. § 1091 ABGB unterscheidet dann: Lässt sich die Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen, ist es ein Mietvertrag; kann sie nur durch Fleiß und Mühe genutzt werden, ein Pachtvertrag.

Wie die Rechtsprechung Pacht und Miete abgrenzt

Entscheidend ist nach ständiger Rechtsprechung, ob ein lebendes Unternehmen übergeben wird. Dem Bestandnehmer wird dann nicht nur der Raum überlassen, sondern alles, was für den Betrieb wesentlich ist — Geschäftseinrichtung, Inventar, Warenlager und Kundenstock. Eine auch nur schlüssig vereinbarte Betriebspflicht spricht stark für Pacht; eine Gewerbeberechtigung allein reicht dafür nicht. Fehlen Kundenstock, Warenlager und Gewerbeberechtigung, spricht das eher für Miete (OGH 27.11.2002, 3 Ob 274/02v).

Starre Regeln gibt es nicht: Jeder Fall wird in einer Gesamtbetrachtung beurteilt. Ob der Vertrag „Pachtvertrag“ oder „Mietvertrag“ heißt, ist für sich nicht maßgeblich.

Warum die Abgrenzung praktisch wichtig ist

§ 1 Abs 1 MRG legt den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes auf die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten fest. Eine echte Unternehmenspacht fällt daher nicht unter das MRG — mit Folgen:

• Kündigung: Es gelten der Vertrag und das allgemeine Bestandrecht des ABGB, nicht der Kündigungsschutz des MRG.
• Investitionen des Pächters sind vertraglich zu regeln. Das Ablöseverbot des § 27 MRG betrifft Mietverhältnisse — mehr dazu unter Geschäftslokal mieten oder kaufen.
• Rückgabe am Pachtende folgt den vertraglichen Regeln zu Inventar und Zustand.

Ist der Verpächter selbst nur Hauptmieter des Geschäftslokals und gilt das MRG voll, kommt eine Besonderheit dazu: Er darf das im Lokal betriebene Unternehmen auch gegen eine anderslautende Vereinbarung verpachten, muss die Verpachtung samt Dauer aber dem Vermieter anzeigen; lag der Hauptmietzins unter dem angemessenen, kann der Vermieter für die Dauer der Verpachtung eine Anhebung verlangen (§ 12a Abs 5 MRG).

Typische Pachtobjekte

In der Praxis sind es vor allem Betriebe, bei denen Einrichtung und Kundenstock untrennbar zum Geschäftswert gehören: Gastronomie, Hotellerie und Tankstellen. Land- und forstwirtschaftliche Flächen werden ebenfalls verpachtet, folgen aber eigenen Regeln.

Wir vermitteln Pachtobjekte und begleiten Verpächter und Pächter — aktuell unter anderem ein Objekt im Wiener Umland, das zur Pacht angeboten wird. Was gerade verfügbar ist, steht unter Gewerbe.

Checkliste für Pächter und Verpächter