Büro mieten oder kaufen in Wien und Niederösterreich

Das Wichtigste in Kürze

• Nutzfläche und Bruttogrundfläche sind verschiedene Größen; eine Flächenangabe ist erst vergleichbar, wenn klar ist, welche gemeint ist.
• Büros sind Geschäftsräumlichkeiten im Sinn des § 1 MRG. Ob das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht gilt, hängt vom Gebäude ab.
• Befristungen sind ohne Mindestdauer möglich; nach dem MRG schriftlich und mit festem Endtermin.
• Der Ausbaustandard reicht vom Rohbau bis zum möblierten Büro und bestimmt Miete und Investition.
• Coworking und klassisches Büro sind unterschiedliche Modelle: Flexibilität gegen Gestaltungsspielraum.
• Provision bei Miete: bis zu drei Bruttomonatsmieten zuzüglich 20 % USt, vom Mieter und vom Vermieter, innerhalb der Höchstsätze der Immobilienmakler-Verordnung. Beim Kauf: 3 % zuzüglich 20 % USt. Das Bestellerprinzip gilt bei Gewerbe nicht.

Was ist eine Büroimmobilie im rechtlichen Sinn?

Definition: Eine Büroimmobilie ist eine Geschäftsräumlichkeit für Verwaltungs- oder Dienstleistungstätigkeit — mietrechtlich wie andere Geschäftsräume nach § 1 MRG zu beurteilen, wirtschaftlich nach nutzbarer Fläche, Ausbau und Erreichbarkeit.

Wie wir bei Büroflächen arbeiten

Ein Büro wird nach den Menschen gesucht, die darin arbeiten: Wie viele Arbeitsplätze, wie viele Besprechungsräume, wie oft kommen Kunden, wie reisen Mitarbeiter an? Mit diesen Fragen beginnen wir, bevor wir Flächen zeigen. Danach zählen Lage und Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Raumaufteilung, Licht, Kühlung im Sommer und die technische Ausstattung.

Wir arbeiten in Wien, im Bezirk Korneuburg und im Wiener Umland. Beraten wird auf Deutsch, Russisch, Ukrainisch und Englisch; Verträge sind auf Deutsch, und wir erklären sie in Ihrer Sprache.

Nutzfläche oder Bruttogrundfläche — warum das zählt

Bei der Flächenberechnung von Gebäuden unterscheidet man Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche und Nutzfläche. Die Bruttogrundfläche umfasst die gesamte Grundfläche eines Geschosses einschließlich der Wände. Die Nettogrundfläche ist die Bodenfläche zwischen den Wänden; sie gliedert sich in Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Die Nutzfläche ist der Teil, der dem eigentlichen Zweck dient — beim Büro also die Arbeits- und Besprechungsräume, ohne Gänge, Stiegenhäuser und Technikräume. So beschreibt es eine Lehrunterlage der TU Wien zur ÖNORM B 1800; die Norm selbst ist kostenpflichtig.

Für Sie heißt das: „200 m²“ können je nach Flächenart deutlich unterschiedlich viel nutzbaren Raum bedeuten. Wir weisen bei jedem Angebot aus, welche Fläche gemeint ist, und fragen bei fremden Angeboten nach, bevor Sie vergleichen.

Ausbaustandard, Nebenkosten und Befristung

Der Ausbaustandard reicht vom Rohbau — Fachleute sagen „Shell & Core“ — bis zum möblierten, sofort beziehbaren Büro. Der Unterschied wirkt sich direkt auf Miete und Investitionsbedarf aus; klären Sie vorab, wer den Ausbau nach Ihren Wünschen bezahlt und in welchem Zustand das Büro am Ende zurückgegeben wird. Zu den Nebenkosten gehören meist Betriebskosten, die Reinigung gemeinsam genutzter Flächen und anteilige Wartung der Haustechnik; die Aufteilung regelt der Mietvertrag.

Für die Befristung gilt wie bei anderen Geschäftsräumen: keine Mindestdauer, nach dem MRG aber schriftlich und mit festem Endtermin. Ob und an wen Sie untervermieten dürfen, sollte der Mietvertrag ausdrücklich regeln.

Coworking oder klassisches Büro

Coworking bietet kurzfristige Flexibilität, meist ohne eigene Investition in Ausbau und Einrichtung, dafür mit höheren laufenden Kosten pro Arbeitsplatz. Ein klassisches, länger gemietetes Büro erlaubt einen eigenen Ausbau und bei stabilem Platzbedarf oft niedrigere Kosten pro Quadratmeter, verlangt aber mehr Anfangsinvestition und bindet länger. Welches Modell passt, hängt davon ab, wie sicher Sie Ihr Wachstum planen können.

Was Sie vor dem Vertrag prüfen sollten

Prüfen Sie, ob die Fläche als Büro gewidmet und genehmigt ist; eine Wohnung als Büro zu nutzen, ist nicht ohne Weiteres zulässig. In Gebäuden mit mehreren Nutzern fragen Sie nach dem Verteilungsschlüssel der Betriebskosten und nach Nebenflächen wie Lager, Archiv oder Stellplätzen. Prüfen Sie Internetanbindung und Verkabelung, Zutritt außerhalb der Bürozeiten und Barrierefreiheit.

Die Erreichbarkeit entscheidet oft stärker als die Fläche: Stellplätze am Objekt, Gehzeit zur nächsten U-Bahn- oder S-Bahn-Station und die Parksituation in der Umgebung. Eine Besichtigung zur Hauptverkehrszeit zeigt mehr als jede Beschreibung. Beim Kauf kommen Grundbuch, Nutzwertgutachten und die Protokolle der Eigentümerversammlung dazu; die Nebenkosten des Erwerbs stehen im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Weitere Gewerbeobjekte finden Sie unter Gewerbe, Geschäftslokale unter Geschäftslokal mieten oder kaufen, Lagerflächen unter Lagerhalle mieten oder kaufen.

Suchauftrag: wir finden Ihr Büro

Nicht jede Bürofläche steht online. Sagen Sie uns, wie viele Arbeitsplätze, welche Lage und welcher Termin für Sie passen und ob Sie mieten oder kaufen möchten — wir suchen gezielt und melden uns mit passenden Flächen. Suchauftrag besprechen