€ 8.500.000
€ 25.874/m²
4,5 Zi. · 328,5 m² · 5. Etage
1010 Innere Stadt
Immobilien kaufen in 1010 Innere Stadt
1Die Innere Stadt ist der historische Kern Wiens und ein Wohnungsmarkt mit besonders knappem Angebot: Rund drei Viertel der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1919, der gesamte Bezirk ist Schutzzone und Teil des UNESCO-Welterbes „Historisches Zentrum von Wien“. Wer hier kauft, kauft ein Objekt mit Regeln — für Fassade, Umbau und Vermietung. Den Wert bestimmen Haus, Stockwerk, Ausblick und Rechtslage, nicht der Bezirk. Auf dieser Seite finden Sie bewusst keinen Quadratmeter-Durchschnitt für den Bezirk — aber bei jedem Objekt den konkreten Preis pro Quadratmeter. Das ist die Ebene, auf der eine Bewertung trägt.
Alle Objekte →Das Wichtigste in Kürze
- Die Innere Stadt umfasst 2,87 km² und rund 16.300 Einwohner (1.1.2025). Laut Stadt Wien ist sie der Bezirk mit dem höchsten Durchschnittseinkommen.
- Der gesamte Bezirk ist Schutzzone nach § 7 der Wiener Bauordnung, seit der Altstadterhaltungsnovelle von 1972. Das äußere Erscheinungsbild der Häuser ist geschützt.
- Das Historische Zentrum von Wien ist seit 2001 UNESCO-Welterbe. Im Juli 2026 wurde es von der Liste des gefährdeten Welterbes gestrichen, auf der es seit 2017 stand.
- Rund 75 % der Gebäude mit bekanntem Baujahr wurden vor 1919 errichtet.
- Kurzzeitvermietung: Die Ausnahme bis zu 90 Tagen pro Kalenderjahr gilt nur für vorübergehendes Home-Sharing, bei dem der eigene Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird; Ortstaxe ist zu entrichten. Sie ist keine allgemeine Freigabe für die touristische Vermietung einer reinen Anlagewohnung; in Wohnzonen ist gewerbliche Kurzzeitvermietung nicht zulässig.
- Alle vier Linien U1, U2, U3 und U4 halten im Bezirk, unter anderem am Stephansplatz, Schwedenplatz, Schottentor und in der Herrengasse.
Wofür steht die Innere Stadt?
Die Innere Stadt ist der 1. Wiener Gemeindebezirk: das Gebiet innerhalb der Ringstraße und bis zum Donaukanal, mit Stephansdom, Hofburg, Oper und den Fußgängerzonen Graben, Kärntner Straße und Kohlmarkt. Die Ringstraße selbst ist 5,2 Kilometer lang und wurde 1865 eröffnet.
Definition: Die Innere Stadt ist jener Wiener Bezirk, in dem nicht nur die Wohnung, sondern das ganze Haus unter Schutz steht — jeder Kauf ist zugleich ein Kauf in eine Schutzzone und in ein Welterbe.
Wohnen ist hier eine von mehreren Nutzungen neben Verwaltung, Handel, Gastronomie und Tourismus. Das prägt den Alltag stärker als in jedem anderen Bezirk: Dieselbe Adresse kann tagsüber Einkaufsstraße und abends ruhig sein — oder umgekehrt.
Die Grätzl der Inneren Stadt im Vergleich
| Grätzl | Charakter | U-Bahn | Passt zu |
|---|---|---|---|
| Schottenviertel / Freyung | Nordwesten, Palais und Schottenstift, repräsentative Adressen | U2 Schottentor, U3 Herrengasse | Gehobene Eigennutzung, Palaiswohnungen |
| Kärntner Viertel | Südosten, Oper, Fußgängerzone Kärntner Straße | U1 Stephansplatz | Repräsentative Zweitwohnsitze |
| Blutgassenviertel | Innenhöfe und Pawlatschenhäuser aus dem 17. Jahrhundert, in den 1960er-Jahren restauriert | U1/U3 Stephansplatz | Liebhaber, ruhige Hoflagen |
| Stubenviertel | Um 1900 nach Plänen Otto Wagners gestaltet, rund um die Postsparkasse, Ringnähe | U3 Stubentor | Eigennutzer mit Arbeitsplatz im Zentrum |
| Textilviertel | Rudolfsplatz und Franz-Josefs-Kai, Gründerzeit nach der Stadterweiterung 1857 | U2/U4 Schottenring | Alltagstaugliches Wohnen im Zentrum |
| Bermudadreieck | Rabensteig, Ruprechtsplatz, Judengasse, Gastronomie seit den 1980er-Jahren | U1/U4 Schwedenplatz | Lifestyle-Käufer, Lärm zwingend prüfen |
Schutzzone und Welterbe — was das für Käufer bedeutet
In einer Schutzzone ist das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes geschützt. Ein Abbruch ist nur mit Bestätigung der Stadtgestaltung (MA 19) möglich — und die gibt es nur, wenn kein öffentliches Interesse an der Erhaltung besteht oder eine Sanierung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.
Für den Kauf heißt das zweierlei. Erstens: Wer größere Umbaupläne hat — neue Fenster, Eingriffe in Fassade oder Dach —, sollte die Machbarkeit vor der Unterschrift klären, nicht danach. Zweitens: Die Schutzzone ist der Grund, warum das Angebot knapp bleibt. Neues Angebot entsteht hier fast nur durch Sanierung und Dachausbau im Bestand, nicht durch Neubau.
Vermietung — die 90-Tage-Regel und das Mietrecht
Viele Käufer im 1. Bezirk planen eine Wohnung, die sie selbst zeitweise nutzen und dazwischen vermieten. Dafür gelten seit 1. Juli 2024 klare Grenzen: Die Ausnahme bis zu 90 Tagen pro Kalenderjahr gilt nur für vorübergehendes Home-Sharing, bei dem der eigene Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird; Ortstaxe ist zu entrichten. Sie ist keine allgemeine Freigabe für die touristische Vermietung einer reinen Anlagewohnung. Zusätzlich sind miet- und wohnungseigentumsrechtliche Zustimmungen zu prüfen. Darüber hinaus braucht es eine Ausnahmebewilligung — befristet auf maximal fünf Jahre, nur außerhalb von Wohnzonen und nur für höchstens die Hälfte der Wohnungen eines Hauses. In Wohnzonen ist gewerbliche Kurzzeitvermietung gar nicht zulässig. Strafen reichen bis 50.000 Euro.
Ob eine Adresse in einer Wohnzone liegt, zeigt der Flächenwidmungsplan — pro Haus, nicht pro Bezirk.
Bei klassischer Vermietung gilt für Wohnungen in Häusern, die vor 1945 errichtet wurden, in der Regel das Richtwertsystem des Mietrechtsgesetzes. Bei einem Bestand, der zu drei Vierteln aus der Zeit vor 1919 stammt, betrifft das den Großteil der Wohnungen. Wer im 1. Bezirk auf Mietrendite rechnet, rechnet deshalb zuerst mit dem Mietrecht — und erst dann mit dem Markt.
Für wen die Innere Stadt passt — und für wen nicht
Passt gut für: Käufer, die Kapital langfristig erhalten wollen; internationale Eigennutzer und Zweitwohnsitze; alle, für die Adresse, Architektur und kurze Wege den Ausschlag geben.
Passt weniger gut für: Familien mit hohem Grünbedarf, Anleger, die primär auf laufende Rendite optimieren, und Geschäftsmodelle, die auf ganzjährige Kurzzeitvermietung setzen.
Was Sie vor dem Kauf in 1010 prüfen sollten
- 1. Widmung der Adresse — Wohnzone ja oder nein, wenn Vermietung geplant ist.
- 2. Umbaupläne vorab mit den Vorgaben der Schutzzone abgleichen.
- 3. Mietrecht — Baujahr des Hauses und Anwendbarkeit des Richtwertsystems.
- 4. Lärm zu verschiedenen Tageszeiten — Gastronomie, Lieferverkehr, Touristenströme.
- 5. Stockwerk und Lift — im Altbau ein wesentlicher Preisfaktor.
- 6. Zustand des Hauses — Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklage, anstehende Sanierungen.
- 7. Garagenplatz — im 1. Bezirk selten und separat zu bewerten.
→ Details: Ablauf Immobilienkauf · Nebenkosten beim Immobilienkauf · Nachbarbezirke: 1030 Landstraße · 1020 Leopoldstadt
Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Stand 02.10.2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation beraten wir Sie persönlich und ziehen, wo nötig, einen Anwalt oder Steuerberater bei.
Häufige Fragen zu Immobilien in 1010 Innere Stadt
Darf man eine Wohnung im 1. Bezirk über Airbnb vermieten?
Nur eingeschränkt. Die Ausnahme bis zu 90 Tagen pro Kalenderjahr gilt seit 1. Juli 2024 nur für vorübergehendes Home-Sharing, bei dem der eigene Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird; Ortstaxe ist zu entrichten. Sie ist keine allgemeine Freigabe für die touristische Vermietung einer reinen Anlagewohnung; zusätzlich sind miet- und wohnungseigentumsrechtliche Zustimmungen zu prüfen. Darüber hinaus ist eine befristete Ausnahmebewilligung nötig, die in Wohnzonen nicht erteilt wird. Ob eine Wohnung in einer Wohnzone liegt, zeigt der Flächenwidmungsplan für die konkrete Adresse.
Was bedeutet die Schutzzone für den Kauf einer Wohnung in der Inneren Stadt?
Der gesamte 1. Bezirk ist Schutzzone nach § 7 der Wiener Bauordnung, das äußere Erscheinungsbild der Häuser ist geschützt. Eingriffe in Fassade und Dach werden im Bauverfahren auf ihre Vereinbarkeit mit dem Stadtbild geprüft, ein Abbruch ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Steht die Wiener Innenstadt noch auf der Roten Liste der UNESCO?
Nein. Das Historische Zentrum von Wien ist seit 2001 UNESCO-Welterbe und stand von 2017 bis 2026 auf der Liste des gefährdeten Welterbes. Im Juli 2026 wurde es von dieser Liste gestrichen.
Welche U-Bahn-Linien halten im 1. Bezirk?
Im 1. Bezirk halten alle vier Linien U1, U2, U3 und U4. Wichtige Stationen sind Stephansplatz (U1, U3), Schwedenplatz (U1, U4), Schottentor (U2), Schottenring (U2, U4), Herrengasse (U3) und Stubentor (U3).
Welche Grätzl gibt es in der Inneren Stadt?
Zu den bekannten Grätzln gehören das Schottenviertel rund um die Freyung, das Kärntner Viertel, das Blutgassenviertel, das Stubenviertel, das Textilviertel und das Bermudadreieck. Sie unterscheiden sich stark in Lärm, Nutzungsmix und Wohncharakter.
Gilt für Altbauwohnungen im 1. Bezirk der Richtwertmietzins?
Für Wohnungen in Häusern, die vor 1945 errichtet wurden, gilt in der Regel das Richtwertsystem des Mietrechtsgesetzes. Da rund drei Viertel der Gebäude im 1. Bezirk vor 1919 gebaut wurden, betrifft das den Großteil des Bestands. Die Anwendbarkeit ist im Einzelfall zu prüfen.
Für wen lohnt sich eine Wohnung in 1010 Wien?
Vor allem für Käufer, die Kapital langfristig erhalten wollen, für internationale Eigennutzer und für Zweitwohnsitze. Für Anleger mit Fokus auf laufende Rendite und für ganzjährige Kurzzeitvermietung ist der Bezirk wegen Mietrecht und 90-Tage-Regel weniger geeignet.
Warum gibt es für den 1. Bezirk keinen sinnvollen Quadratmeter-Durchschnitt?
Weil im 1. Bezirk Haus, Stockwerk, Ausblick, Lift und Rechtslage den Preis stärker bestimmen als die Lage im Bezirk. Eine Wohnung im Erdgeschoss an einer Einkaufsstraße und ein Dachgeschoss mit Blick auf den Stephansdom haben denselben Bezirk, aber keinen gemeinsamen Markt.
Sie suchen im 1. Bezirk?
Wir prüfen mit Ihnen vor dem Angebot, was die Schutzzone, die Widmung und das Mietrecht für genau diese Wohnung bedeuten. Beratung auf Deutsch, Russisch, Ukrainisch und Englisch.
Beratung buchen · Immobilienbewertung anfragen · Immobilien kaufen als Ausländer · Alle Bezirke · Aktuelle Immobilienpreise in Wien · Wohnungswert berechnen