Geerbte Immobilie verkaufen – Ablauf, Steuern, was Erben wissen müssen

Das Wichtigste in Kürze

• Verkaufen kann man erst nach dem Einantwortungsbeschluss – davor fehlt die Verfügungsmacht über die Liegenschaft.
• Eigentümer wird man bereits mit Rechtskraft der Einantwortung; die Grundbucheintragung danach ist deklarativ.
• Bei Übertragung im Familienkreis wird die Eintragungsgebühr vom dreifachen Einheitswert, höchstens 30 % des Werts, berechnet (§ 26a GGG).
• Grunderwerbsteuer beim unentgeltlichen Erwerb im Familienkreis: gestaffelt 0,5 % bis 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber, vom Grundstückswert.
• Beim späteren Verkauf: Immobilienertragsteuer 30 % vom Gewinn (Anschaffung durch den Erblasser nach 31.3.2002) oder pauschal 4,2 % vom Erlös (Anschaffung davor) – maßgeblich ist der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.
• Die Hauptwohnsitzbefreiung ist für Erben schwer erreichbar; die Voraussetzungen im Einzelfall mit dem Steuerberater prüfen.
• Bei mehreren Erben braucht der Verkauf die Zustimmung aller; Pflichtteile sind Geldforderungen, keine Ansprüche auf die Immobilie.

Vom Erbfall zum Verkauf: der rechtliche Weg

Das Verlassenschaftsverfahren ist das gerichtliche Verfahren, in dem der Nachlass nach dem Tod einer Person den Erben zugeteilt wird; es endet mit dem Einantwortungsbeschluss. Erst dann steht fest, wer was erbt. Bei einer Liegenschaft wird der Erbe bereits mit Rechtskraft der Einantwortung Eigentümer – die anschließende Eintragung im Grundbuch bestätigt das nur. Praktisch heißt das: Ohne Einantwortungsbeschluss lässt sich die Liegenschaft weder verbüchern noch rechtssicher verkaufen, denn Käufer und finanzierende Bank verlangen die Grundbuchseintragung des Erben als Voraussetzung.

Gebühren bei der Übertragung an die Erben

1. Grunderwerbsteuer beim unentgeltlichen Erwerb im begünstigten Personenkreis (u. a. Ehegatten, eingetragene Partner, Kinder, Enkel, Geschwister laut GrEStG) – gestaffelt vom Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber.
2. Grundbuch-Eintragungsgebühr bei begünstigten Erwerbsvorgängen (§ 26a GGG) – statt vom vollen Wert wird sie vom dreifachen Einheitswert, höchstens aber von 30 % des Werts des einzutragenden Rechts berechnet. Den Einheitswert stellt das Finanzamt fest.

Immobilienertragsteuer beim späteren Verkauf

Verkauft der Erbe die Immobilie später, ist für die Immobilienertragsteuer der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers maßgeblich – die Erbschaft selbst ist keine neue Anschaffung.

Umwidmungszuschlag seit 2025: Wurde das Grundstück nach dem 31.12.2024 in Bauland umgewidmet und wird es nach dem 30.6.2025 verkauft, erhöht sich der steuerpflichtige Gewinn aus dem Grundanteil um 30 % – zusätzlich zur Steuer aus der Tabelle. Der Zuschlag entfällt bei Hauptwohnsitzbefreiung oder Verlust.

Hauptwohnsitzbefreiung: Die Zwei-Jahres-Regel (§ 30 Abs. 2 Z 1 lit. a EStG) setzt voraus, dass die Immobilie seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre Hauptwohnsitz war; eine Erbschaft gilt dafür nicht als Anschaffung, daher scheidet diese Regel für Erben praktisch aus. Für die Fünf-Jahres-Regel (lit. b, fünf der letzten zehn Jahre) gibt es Sonderregeln bei unentgeltlichem Erwerb – ob sie im Einzelfall greifen, ist mit dem Steuerberater zu prüfen, bevor ein Erbe mit einer Befreiung rechnet.

Erbengemeinschaft und Pflichtteil

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft – jeder Miterbe hat einen ideellen Anteil nach seiner Erbquote, niemand kann allein über die ganze Liegenschaft verfügen. Für einen Verkauf braucht es die Zustimmung aller Miterben oder eine vorherige Teilung bzw. ein Erbteilungsübereinkommen.

Der Pflichtteil ist kein Anspruch auf die Immobilie, sondern eine Geldforderung gegen die Erben: Pflichtteilsberechtigte (Nachkommen, Ehegatten und eingetragene Partner) erhalten die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils. Gefordert werden kann er frühestens ein Jahr nach dem Tod; bei unbilliger Härte ist eine gerichtliche Stundung möglich. Für den Verkauf heißt das: Auch wer nicht Miterbe ist, kann über einen offenen Pflichtteil wirtschaftlichen Druck auf den Zeitpunkt ausüben.

Wann kann ich unterschreiben?

Den Kaufvertrag für eine geerbte Immobilie unterschreibt man sinnvollerweise erst nach Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses – davor fehlt die gesicherte Verfügungsmacht, und ein Käufer bzw. seine Bank wird ohne Nachweis der Erbenstellung kaum finanzieren. Bewertung und Vorbereitung der Vermarktung lassen sich aber oft schon während des Verfahrens erledigen. Wie wir den Verkauf eines Hauses begleiten, steht unter Haus verkaufen in Wien und Niederösterreich.