Betriebsübernahme in Wien — Unternehmen kaufen und verkaufen

Das Wichtigste in Kürze

• Zwei Grundformen: Asset Deal (Kauf einzelner Vermögenswerte) und Share Deal (Kauf von Gesellschaftsanteilen; das Unternehmen bleibt derselbe Rechtsträger). Die Wahl hat steuerliche und haftungsrechtliche Folgen, die Ihr Steuerberater im Einzelfall klärt.
• Die Gewerbeberechtigung ist an die Person gebunden. Wer einen Betrieb kauft, meldet sein Gewerbe selbst an (§ 339 GewO); ein Fortbetriebsrecht nach § 41 GewO haben nur bestimmte Personen, etwa die Verlassenschaft oder der überlebende Ehegatte.
• Die Betriebsanlagengenehmigung bleibt beim Inhaberwechsel wirksam: „Durch einen Wechsel in der Person des Inhabers der Anlage wird die Wirksamkeit der Genehmigung nicht berührt“ (§ 80 Abs 5 GewO).
• Mitarbeiter gehen beim Betriebsübergang mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Inhaber über (§ 3 Abs 1 AVRAG).
• Der Mietvertrag über das Lokal geht beim Asset Deal nach § 12a MRG auf den Käufer über, wenn das MRG voll gilt; der Vermieter kann dann eine Anhebung auf den angemessenen Mietzins verlangen.
• Wir sind Immobilienmakler — keine Kreditvermittler und keine Steuerberater.

Was ist eine Betriebsübernahme?

Definition: Eine Betriebsübernahme ist der Erwerb eines bestehenden Unternehmens oder Unternehmensteils durch einen neuen Inhaber — entweder durch Kauf einzelner Vermögenswerte (Asset Deal) oder durch Kauf von Gesellschaftsanteilen (Share Deal), jeweils mit eigenen Folgen für Mietvertrag, Gewerbeberechtigung und Mitarbeiter.

Beim Asset Deal erwirbt der Käufer die einzelnen Wirtschaftsgüter des Unternehmens; für die Übernahme von Verträgen und Verbindlichkeiten gelten dabei die Regeln des Unternehmensgesetzbuchs (§ 38 UGB). Beim Share Deal werden Gesellschaftsanteile übertragen; das Unternehmen bleibt als Rechtsträger bestehen, nur die Eigentümer wechseln. Welche Variante im Einzelfall sinnvoller ist, entscheiden steuerliche und haftungsrechtliche Fragen — die klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Was bei einer Übernahme übergeht — und was nicht

Mietvertrag: Wird das Unternehmen in denselben Räumen fortgeführt, tritt der Käufer an die Stelle des bisherigen Hauptmieters (§ 12a Abs 1 MRG); beide müssen den Verkauf dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Lag der Hauptmietzins unter dem angemessenen, kann der Vermieter binnen sechs Monaten eine Anhebung verlangen. Beim Share Deal bleibt die Gesellschaft Mieterin — ändern sich die Einflussverhältnisse entscheidend, etwa durch den Verkauf der Mehrheit, kann der Vermieter die Anhebung ebenfalls verlangen (§ 12a Abs 3 MRG). Beides gilt im Vollanwendungsbereich des MRG; mehr dazu unter Geschäftslokal mieten oder kaufen.

Gewerbeberechtigung: Hier liegt der häufigste Stolperstein. Die Gewerbeberechtigung ist an die Person gebunden und nicht übertragbar. Wer einen Betrieb kauft, erstattet selbst eine Gewerbeanmeldung bei der Bezirksverwaltungsbehörde des Standorts (§ 339 GewO) — auch wenn der Betrieb inhaltlich unverändert weiterläuft. Ein Fortbetriebsrecht auf Grund der bisherigen Berechtigung haben nach § 41 GewO nur bestimmte Personen: die Verlassenschaft, der überlebende Ehegatte oder eingetragene Partner, Kinder bis zur Vollendung des 24. Lebensjahres, die Insolvenzmasse sowie ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter oder Zwangspächter. Ein gewöhnlicher Käufer gehört nicht dazu.

Betriebsanlagengenehmigung: Anders als die Gewerbeberechtigung hängt sie an der Anlage, nicht an der Person, und bleibt beim Inhaberwechsel wirksam (§ 80 Abs 5 GewO). Eine neue Genehmigung braucht es dafür nicht — wohl aber, wenn der neue Inhaber die Anlage oder ihren Betrieb wesentlich ändert.

Mitarbeiter: Geht ein Unternehmen, Betrieb oder Betriebsteil auf einen anderen Inhaber über, tritt dieser als Arbeitgeber mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Arbeitsverhältnisse ein (§ 3 Abs 1 AVRAG). Das gilt nicht im Konkurs des Veräußerers oder in einem Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung. Arbeitnehmer können dem Übergang widersprechen, wenn der Erwerber den kollektivvertraglichen Bestandschutz oder betriebliche Pensionszusagen nicht übernimmt (§ 3 Abs 4 AVRAG).

Ablauf einer Betriebsübernahme mit ImmoLöwin

1. Erstgespräch und Vertraulichkeitsvereinbarung — bevor Unternehmensdaten ausgetauscht werden.
2. Exposé — eine anonymisierte Darstellung des Unternehmens für ernsthafte Interessenten.
3. Besichtigung — vor Ort, nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
4. Absichtserklärung (Letter of Intent) — hält die Eckpunkte vor dem eigentlichen Vertrag fest; sie ist in der Regel unverbindlich.
5. Prüfung und Vertrag — Due Diligence und Vertragsabschluss gemeinsam mit Ihrem Steuerberater und Rechtsanwalt.

Unternehmen und Anlageobjekte, die wir aktuell anbieten, finden Sie unter Investieren und Gewerbe.

Was wir vom Verkäufer brauchen

Käufer und ihre Berater wollen die wirtschaftliche Substanz des Betriebs sehen. Üblich sind die Jahresabschlüsse der letzten Jahre, der Mietvertrag über die Geschäftsräume, eine Inventarliste und die vorhandenen Bescheide zur Betriebsanlage. Was genau nötig ist, hängt von Größe und Branche ab; wir stimmen das mit Ihnen ab, bevor das Exposé entsteht.

Finanzierungsfragen besprechen Sie mit Ihrer Bank, steuerliche Fragen — insbesondere Asset Deal oder Share Deal — mit Ihrem Steuerberater. Wir koordinieren den Ablauf und bringen die passenden Parteien zusammen.