Что должно быть в договоре купли-продажи недвижимости в Австрии

Главное коротко

• Договоры купли-продажи недвижимости в Австрии составляют нотариусы и адвокаты; заверить подписи может только нотариус.
• Обязательные пункты: стороны, объект, цена, дата передачи, гарантии, освобождение от обременений, Aufsandungserklärung, распределение расходов, право отказа.
• Расчёты практически всегда через трастовый счёт; деньги перечисляются продавцу только после обеспеченной регистрации.
• Расходы: налог на приобретение 3,5 %, регистрационная пошлина 1,1 %, гонорар за договор свободно согласуется (тариф RATG у адвоката, нотариальный тариф у нотариуса) – в наших расчётах мы принимаем 1,5 % плюс НДС.
• При новостройке у застройщика действует закон BTVG с фиксированными графиками – не более 15 % при начале строительства (план A) или 10 % при начале и 30 % после коробки и крыши (план B).
• Типичные ошибки: устные договорённости, нет пункта об освобождении от обременений, оплата мимо трастового счёта.

Кто составляет договор?

В Австрии договоры купли-продажи недвижимости вправе составлять нотариусы и адвокаты; покупатель, как правило, сам выбирает, кого привлечь. Часто договор составляет адвокат, а подписи заверяет нотариус – это может только нотариус. Обе профессии могут вести трастовый счёт: нотариусы регистрируют траст в своём реестре, адвокаты – в трастовой книге адвокатской палаты.

Что такое договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости – это письменное соглашение, по которому продавец обязуется передать покупателю право собственности на объект, а покупатель обязуется заплатить согласованную цену. Сам договор собственности ещё не даёт – для этого нужна регистрация в Grundbuch, основанием для которой и служит договор (см. Регистрация в Grundbuch: сроки и стоимость).

Обязательные пункты договора

Aufsandungserklärung заслуживает особого внимания: без неё поземельный суд не разрешит регистрацию, даже если цена уже оплачена. Это явное, заверенное заявление продавца о согласии на регистрацию права собственности покупателя.

Новостройка: закон о договорах с застройщиком

Если покупать объект у застройщика до завершения строительства, дополнительно действует закон BTVG (Bauträgervertragsgesetz) – императивные нормы, от которых нельзя отступать в ущерб покупателю (§ 1 абз. 2 BTVG). Он предусматривает три модели защиты: обязательственное обеспечение (§ 8), обеспечение через Grundbuch с графиком платежей (§§ 9–10) и залоговое обеспечение (§ 11). В распространённой модели с графиком допускается не больше:

• план A: 15 % при начале строительства на основании вступившего в силу разрешения;
• план B: 10 % при начале строительства и ещё 30 % после завершения коробки и крыши.

Эти проценты – верхние пределы; Верховный суд признал недопустимым график с 25 % при начале строительства (6 Ob 173/18m). При обеспечении через Grundbuch доверительный управляющий проверяет условия договора и записи в Grundbuch и следит за ходом стройки. Подробнее о покупке новостройки: Новостройки в Вене.

Расходы по договору

Все расходы с примером расчёта – в руководстве Дополнительные расходы при покупке.

Типичные ошибки в договоре

• Устные договорённости (например, о мебели или недостатках) без включения в письменный договор – в споре их трудно доказать.
• Нет или неясен пункт об освобождении от обременений – риск, что старый залог останется.
• Оплата напрямую продавцу вместо трастового счёта – нет защиты, если регистрация сорвётся.
• Нет ранговой отметки, хотя между договором и регистрацией проходит время.
• При новостройке: график платежей выше предельных ставок BTVG.

Другие ошибки и как их избежать: Ошибки при покупке недвижимости.