Регистрация в поземельной книге Австрии: сколько длится и сколько стоит

Главное коротко

• Собственником становятся только с регистрацией в Grundbuch, а не с подписанием договора (§ 431 ABGB).
• До регистрации: самостоятельный расчёт налога на приобретение, уведомление налоговой, заявление составителя договора в поземельный суд.
• Регистрационная пошлина: 1,1 % стоимости за право собственности, 1,2 % за залог (TP 9 lit. b GGG), плюс фиксированная пошлина за заявление 61 € при электронной подаче (85 € без электронного документооборота).
• Временная льгота по пошлине для собственного жилья (§§ 25a–25c GGG) закончилась 30 июня 2026 года.
• Ранговая отметка на год закрепляет за покупателем очередь (§ 53 GBG).
• Законного срока нет; по нашей практике в Вене и Нижней Австрии – обычно 2–6 недель с момента полного заявления.

Что такое Grundbuch?

Grundbuch – это публичный реестр, в котором записаны собственность, обременения (например, залоги) и другие права на земельные участки в Австрии. Его ведут районные суды, он в принципе открыт для ознакомления, а тот, кто добросовестно полагается на записи в нём, защищён законом. У каждого объекта своя регистрационная запись (Einlagezahl) с листом A (данные участка), листом B (собственник) и листом C (обременения: ипотеки, сервитуты, запреты на обременение и отчуждение).

Порядок: от подписи до регистрации

1. Подписание договора купли-продажи. Договор составляет нотариус или адвокат, подписи обычно заверяются (см. Договор купли-продажи недвижимости в Австрии).
2. Расчёт налога на приобретение. Составитель договора, как правило, сам рассчитывает налог (3,5 % от базы, в отдельных случаях по шкале) и передаёт его в налоговую электронно.
3. Уведомление поземельного суда. Подать заявление можно только после уплаты налога; при самостоятельном расчёте вместо справки о беспрепятственности (Unbedenklichkeitsbescheinigung) суд получает электронное уведомление.
4. Заявление в поземельный суд. Составитель договора подаёт электронно заявление о регистрации права собственности.
5. Решение суда. Суд проверяет заявление и документы и постановлением разрешает регистрацию – или просит исправить недостатки.
6. Выписка из Grundbuch. После регистрации покупатель указан на листе B как собственник; свежую выписку можно получить онлайн.

Сколько длится регистрация?

Для работы поземельного суда законного срока нет. Срок зависит от загрузки суда, полноты документов и от того, уплачены ли налог и пошлины до подачи. По практике ImmoLöwin в Вене и Нижней Австрии: обычно 2–6 недель с момента полного заявления. Чем быстрее готовы расчёт налога и все документы, тем раньше подаётся заявление – сама работа суда после этого меньше всего поддаётся влиянию.

Сколько стоит регистрация

Суммы индексируются; основание – редакция закона о судебных пошлинах в RIS (проверено 30.10.2026). Заявление на практике подаёт составитель договора электронно, поэтому обычно платится 61 €.

Важно: с 1.7.2024 по 30.6.2026 действовало временное освобождение от регистрационной пошлины при покупке жилья для собственных нужд (§§ 25a–25c GGG): полностью до 500 000 € базы, при базе от 500 000 до 2 000 000 € – только на первые 500 000 €, свыше 2 000 000 € – без льготы. 30 июня 2026 года льгота закончилась: она действует только для заявлений, поступивших в суд до этой даты. Для более поздних заявлений платятся полные 1,1 % и 1,2 %. Все расходы при покупке – в руководстве Дополнительные расходы при покупке.

Ранговая отметка

Ранговая отметка для предполагаемого отчуждения (§ 53 GBG) на год с момента её разрешения закрепляет за покупателем место в очереди Grundbuch до окончательной регистрации. Она защищает от того, что продавец тем временем снова заложит или продаст объект: регистрация в течение года действует так, как будто сделана в день разрешения отметки. Особенно важно это, если между предложением о покупке и подписанием договора проходит время.

Трастовый счёт

На практике цена покупки почти всегда проходит через трастовый счёт (Treuhandkonto) нотариуса или адвоката. Доверительный управляющий перечисляет деньги продавцу только тогда, когда регистрация покупателя без обременений обеспечена – после фактической регистрации или при наличии всех нужных документов вместе с ранговой отметкой.

Что покупатель может до регистрации

С подписанным договором, обеспеченной через трастовый счёт оплатой и согласованной передачей объект обычно уже можно получить и пользоваться им, даже если регистрация ещё не завершена. Но полноправным собственником со всеми правами распоряжения перед третьими лицами – например, для продажи или залога – становятся только после регистрации.

Выписка из Grundbuch онлайн

Через JustizOnline можно получить актуальную выписку по любому объекту в Австрии: полная выписка – 4,89 €, частичная (только лист A, B или C) – 2,60 €. С 1.10.2026 собственники могут бесплатно получать выписку по своему объекту. Заверенную выписку для ведомств выдаёт нотариат.