Was steht im Immobilien-Kaufvertrag in Österreich?

Das Wichtigste in Kürze

• Kaufverträge für Immobilien können in Österreich Notare und Rechtsanwälte errichten; Unterschriften beglaubigen kann nur ein Notar.
• Zwingende Bestandteile: Parteien, Kaufgegenstand, Preis, Übergabetermin, Gewährleistung, Lastenfreistellung, Aufsandungserklärung, Kostentragung, Rücktrittsrechte.
• Die Abwicklung läuft praktisch immer über ein Treuhandkonto; ausgezahlt wird erst nach gesicherter Eintragung.
• Kosten: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 %, Vertragserrichtung: Honorar frei vereinbar (RATG beim Rechtsanwalt, Notariatstarif beim Notar) – in unseren Rechenbeispielen nehmen wir 1,5 % zzgl. USt an.
• Bei Neubau vom Bauträger gilt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) mit festen Ratenplänen – höchstens 15 % bei Baubeginn (Plan A) bzw. 10 % bei Baubeginn und 30 % nach Rohbau und Dach (Plan B).
• Typische Fehler: mündliche Nebenabreden, fehlende Lastenfreistellung, Zahlung am Treuhandkonto vorbei.

Wer erstellt den Kaufvertrag?

In Österreich dürfen Notare und Rechtsanwälte Immobilienkaufverträge errichten; der Käufer kann grundsätzlich wählen. Häufig übernimmt ein Rechtsanwalt die Vertragserrichtung, während ein Notar die Unterschriften beglaubigt – das kann nur ein Notar. Beide Berufsgruppen können die Treuhandschaft übernehmen: Notare führen dazu ein Treuhandregister, Rechtsanwälte melden die Treuhandschaft an das Treuhandbuch ihrer Rechtsanwaltskammer.

Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Ein Immobilienkaufvertrag ist die schriftliche Vereinbarung, mit der sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einer Liegenschaft zu verschaffen, und der Käufer sich verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Er selbst verschafft noch kein Eigentum – dafür braucht es die Eintragung ins Grundbuch, für die der Vertrag die urkundliche Grundlage liefert (siehe Grundbucheintragung: Dauer und Kosten).

Pflichtbestandteile des Vertrags

Die Aufsandungserklärung verdient besondere Aufmerksamkeit: Ohne sie kann das Grundbuchsgericht die Eintragung nicht bewilligen, selbst wenn der Kaufpreis bereits bezahlt ist. Sie ist die ausdrückliche, beglaubigte Erklärung des Verkäufers, dass er der Einverleibung des Eigentumsrechts für den Käufer zustimmt.

Besonderheit Neubau: Bauträgervertragsgesetz

Kauft man eine Immobilie vom Bauträger vor Fertigstellung, gilt zusätzlich das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) – zwingendes Recht, von dem nicht zulasten des Käufers abgewichen werden darf (§ 1 Abs. 2 BTVG). Es sieht drei Sicherungsmodelle vor: schuldrechtliche Sicherung (§ 8), grundbücherliche Sicherstellung mit Zahlungsplan (§§ 9–10) und Pfandrechtssicherung (§ 11). Beim verbreiteten Zahlungsplan-Modell gilt höchstens:

• Ratenplan A: 15 % bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung.
• Ratenplan B: 10 % bei Baubeginn, weitere 30 % nach Fertigstellung von Rohbau und Dach.

Diese Prozentsätze sind Höchstgrenzen; der OGH hat einen Zahlungsplan mit 25 % bei Baubeginn als unzulässige Abweichung beanstandet (6 Ob 173/18m). Bei grundbücherlicher Sicherstellung prüft ein Treuhänder die vertraglichen und grundbücherlichen Voraussetzungen und begleitet den Baufortschritt. Mehr zum Kauf im Neubau: Neubau in Wien.

Kosten des Kaufvertrags

Alle Nebenkosten mit Rechenbeispiel zeigt der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Typische Fehler beim Kaufvertrag

• Mündliche Nebenabreden (z. B. zu Inventar oder Mängeln) ohne Aufnahme in den schriftlichen Vertrag – im Streitfall schwer durchsetzbar.
• Fehlende oder unklare Lastenfreistellung – Risiko, dass ein altes Pfandrecht bestehen bleibt.
• Zahlung direkt an den Verkäufer statt über das Treuhandkonto – kein Schutz, falls die Eintragung scheitert.
• Keine Anmerkung der Rangordnung, obwohl zwischen Vertrag und Eintragung Zeit vergeht.
• Bei Neubau: ein Zahlungsplan, der die gesetzlichen BTVG-Höchstsätze übersteigt.

Weitere Fehler und wie sie sich vermeiden lassen: Fehler beim Immobilienkauf.