Grundbucheintragung in Österreich – wie lange dauert sie und was kostet sie?

Das Wichtigste in Kürze

• Eigentum entsteht erst mit der Eintragung, nicht mit dem Kaufvertrag (§ 431 ABGB).
• Vor der Eintragung stehen: Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer, Mitteilung an das Finanzamt bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung, Antrag des Vertragserrichters beim Grundbuchsgericht.
• Eintragungsgebühr: 1,1 % des Werts für das Eigentumsrecht, 1,2 % für ein Pfandrecht (TP 9 lit. b GGG), dazu eine fixe Eingabengebühr von 61 € bei elektronischer Einbringung (85 € ohne Elektronischen Rechtsverkehr).
• Die befristete Gebührenbefreiung für Eigenheime (§§ 25a–25c GGG) ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen.
• Die Anmerkung der Rangordnung sichert dem Käufer ein Jahr lang den Rang (§ 53 GBG).
• Gesetzliche Erledigungsfrist für den Beschluss gibt es nicht; aus unserer Praxis in Wien und Niederösterreich: in der Regel 2 bis 6 Wochen ab vollständigem Antrag.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem Eigentum, Belastungen (z. B. Pfandrechte) und sonstige Rechte an Grundstücken in Österreich eingetragen werden. Es wird von den Bezirksgerichten geführt und ist grundsätzlich öffentlich einsehbar; wer im guten Glauben auf den Grundbuchstand vertraut, ist rechtlich geschützt. Jede Liegenschaft hat eine eigene Einlagezahl (EZ) mit A-Blatt (Grundstücksdaten), B-Blatt (Eigentum) und C-Blatt (Lasten, z. B. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräußerungsverbote).

Ablauf von der Unterschrift bis zur Eintragung

1. Kaufvertrag unterzeichnen. Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Vertrag, meist mit beglaubigten Unterschriften (siehe Immobilien-Kaufvertrag in Österreich).
2. Grunderwerbsteuer selbst berechnen. Der Vertragserrichter berechnet die Grunderwerbsteuer (3,5 % der Bemessungsgrundlage, in bestimmten Fällen gestaffelt) in der Regel selbst und übermittelt sie elektronisch an das Finanzamt.
3. Mitteilung an das Grundbuchsgericht. Erst wenn die Steuer beglichen ist, kann die Eintragung beantragt werden; bei Selbstberechnung tritt an die Stelle der Unbedenklichkeitsbescheinigung die elektronische Mitteilung.
4. Antrag beim Grundbuchsgericht. Der Vertragserrichter reicht den Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts elektronisch beim zuständigen Bezirksgericht ein.
5. Beschluss des Gerichts. Das Gericht prüft Antrag und Urkunden und bewilligt die Eintragung durch Beschluss – oder trägt eine Verbesserung auf.
6. Grundbuchsauszug. Nach der Eintragung ist der Käufer im B-Blatt als Eigentümer ersichtlich; ein aktueller Auszug ist online abrufbar.

Wie lange dauert die Grundbucheintragung?

Für die Bearbeitung beim Grundbuchsgericht gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Frist. Die Dauer hängt von der Auslastung des Bezirksgerichts, der Vollständigkeit der Unterlagen und davon ab, ob Steuer und Gebühren bereits beglichen sind, bevor der Antrag eingebracht wird. Aus der Praxis von ImmoLöwin in Wien und Niederösterreich: in der Regel 2 bis 6 Wochen ab vollständigem Antrag. Je schneller die Steuer-Selbstberechnung und vollständige Unterlagen vorliegen, desto schneller kann der Antrag gestellt werden – die eigentliche Gerichtsdauer danach ist der am wenigsten beeinflussbare Teil.

Kosten der Grundbucheintragung

Die Beträge sind valorisiert; maßgeblich ist die Fassung des Gerichtsgebührengesetzes im RIS (geprüft am 30.10.2026). Den Antrag stellt in der Praxis der Vertragserrichter elektronisch, daher fallen meist 61 € an.

Wichtig: Zwischen 1.7.2024 und 30.6.2026 gab es eine befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr für den Erwerb von Wohnraum zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses (§§ 25a–25c GGG): vollständige Befreiung bis 500.000 € Bemessungsgrundlage, zwischen 500.000 € und 2.000.000 € nur für die ersten 500.000 €, ab 2.000.000 € gar nicht. Diese Befreiung ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen: Sie gilt nur für Anträge, die bis zu diesem Tag beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Für spätere Anträge fallen die vollen 1,1 % bzw. 1,2 % an. Alle Nebenkosten des Kaufs zusammen zeigt der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Anmerkung der Rangordnung

Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (§ 53 GBG) sichert dem Käufer für ein Jahr ab Bewilligung einen fixen Rang im Grundbuch, bevor die endgültige Eintragung erfolgt. Sie schützt davor, dass der Verkäufer die Liegenschaft zwischenzeitlich nochmals belastet oder verkauft: Eine Eintragung innerhalb der Jahresfrist wirkt so, als wäre sie am Tag der Rangordnungsbewilligung erfolgt. Besonders wichtig ist das, wenn zwischen Kaufanbot und Vertragsunterzeichnung Zeit vergeht.

Treuhand

In der Praxis läuft der Kaufpreis fast immer über ein Treuhandkonto bei Notar oder Rechtsanwalt. Der Treuhänder zahlt den Kaufpreis an den Verkäufer erst aus, wenn die lastenfreie Eintragung des Käufers gesichert ist – nach tatsächlicher Eintragung oder nach Vorliegen aller dafür nötigen Urkunden samt Rangordnung.

Was der Käufer vor der Eintragung bereits darf

Mit unterzeichnetem Kaufvertrag, treuhändig gesichertem Kaufpreis und vereinbarter Übergabe kann die Liegenschaft meist schon übergeben und genutzt werden, auch wenn die Eintragung noch aussteht. Rechtlich voller Eigentümer mit allen Verfügungsrechten gegenüber Dritten, etwa für Verkauf oder Belastung, ist man aber erst mit der Eintragung.

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