Купівля Zinshaus у Відні: який дохід дозволений і що потрібно перевірити
Віденський Zinshaus (прибутковий будинок) — це здебільшого багатоквартирний будинок часів Gründerzeit, який повністю підпадає під закон про оренду (Mietrechtsgesetz, MRG): для нових договорів діє Richtwert (нормативна орендна ставка) 6,74 € за м² (з 1 квітня 2026 року) з надбавками і знижками, а в кварталах Gründerzeit — без Lagezuschlag (надбавки за розташування). Тому вартість визначається не так поточною орендою, як дохідною вартістю, технічним станом і можливостями розвитку, як-от Dachgeschoßausbau (облаштування мансарди) чи Parifizierung (поділ на квартири у власності). Перед купівлею вирішальні список орендних плат, Hauptmietzinsreserve (резерв основної орендної плати) і будівельна експертиза.
Коротко про головне
- Zinshaus із дозволом на будівництво до 1 липня 1953 року, як правило, повністю підпадає під Mietrechtsgesetz (MRG).
- Richtwert у Відні з 1 квітня 2026 року: 6,74 € за м² на місяць; у кварталах Gründerzeit Lagezuschlag не допускається, строкові договори отримують знижку 25 %.
- Старі договори оренди з низькою платою (Kategoriezins чи Friedenszins) часто визначають дохід на десятиліття.
- Hauptmietzinsreserve треба використовувати передусім на утримання будинку; її залишок має бути в кожній перевірці.
- З 2018 року віденську будівлю, зведену до 1945 року, можна знести лише тоді, коли місто підтвердить, що суспільного інтересу в її збереженні немає, або якщо її ремонт технічно неможливий чи економічно невиправданий.
- Вартість визначають методом дохідної вартості (Ertragswertverfahren); резерви розвитку, як-от облаштування мансарди, додаються.
Що дозволяє закон про оренду в Zinshaus
У класичному віденському Zinshaus закон про оренду діє повністю: для нових договорів основної оренди квартир орендну плату обмежує Richtwert. З 1 квітня 2026 року він становить 6,74 € за м² на місяць; до нього додаються надбавки і знижки за оснащення та розташування, а також експлуатаційні витрати.
| Правило | Що воно означає | Джерело |
|---|---|---|
| Richtwert у Відні 6,74 €/м² (з 01.04.2026) | Основа для нових договорів оренди квартир у сфері повного застосування MRG (Vollanwendung) | Richtwertgesetz, 5. MILG |
| Без Lagezuschlag у кварталах Gründerzeit | У великій частині центральних районів діє Richtwert без надбавки за розташування | § 16 абз. 4 MRG |
| Знижка за строковість (Befristungsabschlag) 25 % | Строкові договори дешевші на чверть | § 16 абз. 7 MRG |
| Мінімальний строк 5 років (підприємець як орендодавець) | Діє з 1 січня 2026 року для строкових договорів оренди квартир | § 29 MRG |
| Нові облаштовані мансарди (дозвіл на будівництво після 31.12.2001) | Виведені з-під обмеження орендної плати — плата вільна | § 1 абз. 4 п. 2 MRG |
Для комерційних приміщень замість Richtwert діє відповідна (angemessener) орендна плата. Тому співвідношення квартир, магазинів і облаштованих мансард сильно змінює дохід будинку.
Як оцінюють Zinshaus
Zinshaus оцінюють методом дохідної вартості: вартість виводять зі стабільно досяжних орендних плат за вирахуванням витрат на управління через ставку капіталізації. Оскільки багато орендних плат обмежені законом, ціна купівлі часто значно перевищує те, що виправдовує поточна оренда, — покупці платять і за розвиток.
Три чинники визначають вартість:
- Список орендних плат: скільки старих договорів з низькою платою і скільки квартир найближчим часом звільниться?
- Резерви розвитку: облаштування мансарди, прибудова, перепрофілювання комерційних приміщень.
- Parifizierung: оформлення власності на квартири дає змогу згодом продавати квартири окремо.
Цифри дохідності без списку орендних плат і будівельної експертизи мало що кажуть. Ми рахуємо разом із вами на основі реальних договорів.
Захист від знесення і обов’язок утримання
Хто купує будинок часів Gründerzeit, як правило, купує разом із ним і обов’язок утримання. Орендодавець мусить утримувати загальні частини будинку й усувати серйозні пошкодження в квартирах (§ 3 MRG); Hauptmietzinsreserve треба використовувати передусім на це (§ 3 абз. 3 п. 1 MRG). Якщо її не вистачає, може знадобитися підвищення орендної плати за § 18 MRG.
Після змін до Будівельного статуту (Bauordnung) 2018 року будівлю у Відні, зведену до 1945 року, можна знести лише тоді, коли місто підтвердить, що суспільного інтересу в її збереженні немає, або якщо її ремонт технічно неможливий чи економічно невиправданий, — і поза охоронними зонами теж. Тому концепція «знести і збудувати нове» не є само собою зрозумілим планом Б.
Чек-лист перевірки (due diligence) перед купівлею
| Документ | Навіщо |
|---|---|
| Список орендних плат і всі договори оренди | Дохід, старі договори, строки, захист від розірвання |
| Розрахунок Hauptmietzinsreserve (10 років) | Від’ємний залишок може запустити процедуру підвищення орендної плати |
| Будівельна експертиза | Дах, фасад, статика, комунікації, вологість |
| Плани і дозволи на будівництво | Дозволене використання, мансарда, прибудови |
| Flächenwidmung (зонування) і план забудови | Резерви для добудови, охоронна зона |
| Grundbuch | Застави, права переважної купівлі, сервітути |
| Energieausweis | Обов’язковий при продажу, вказує на потребу в санації |
| Поточні провадження | Schlichtungsstelle (примирча комісія), перевірки орендної плати, будівельні приписи |
Супутні витрати — як при будь-якій купівлі: 3,5 % Grunderwerbsteuer (податок на перехід права власності), 1,1 % реєстрація в Grundbuch, укладання договору і довірчий рахунок, комісія маклера не більше 3 % плюс ПДВ.
Шукаєте Zinshaus або дохідний об’єкт у Відні? Zinshaus часто продають без публічного оголошення. Повідомте нам свої критерії — ми рахуємо на основі реальних договорів оренди.
Зв’язатися · Інвестиції · WhatsApp +43 677 64127708
Консультація українською, російською, німецькою та англійською.
Примітка. Тут загальна інформація станом на 10.10.2026; вона не замінює юридичну чи податкову консультацію в конкретному випадку. У вашій ситуації ми консультуємо особисто і за потреби залучаємо адвоката або податкового радника.
Часті запитання
Що таке Zinshaus?
Багатоквартирний будинок, який цілком належить одному власникові і квартири та комерційні приміщення якого здаються в оренду. У Відні це здебільшого будинок часів Gründerzeit, зведений до 1919 року, який повністю підпадає під закон про оренду.
Яку орендну плату можна вимагати у віденському Zinshaus?
Для нових договорів оренди квартир у сфері повного застосування MRG — Richtwert 6,74 € за м² (з 1 квітня 2026 року) з надбавками і знижками. У кварталах Gründerzeit Lagezuschlag не допускається, строкові договори отримують знижку 25 %. Нові облаштовані мансарди з дозволом на будівництво після 2001 року — виняток.
Як оцінюють Zinshaus?
Методом дохідної вартості: зі стабільно досяжних орендних плат за вирахуванням витрат на управління. Резерви розвитку, як-от облаштування мансарди чи Parifizierung, підвищують вартість, старі договори з низькою платою і потреба в санації — знижують.
Що таке Hauptmietzinsreserve?
Залишок між основною орендною платою і витратами на утримання будинку за десять років. Її треба використовувати передусім на утримання; від’ємний залишок може обґрунтувати підвищення орендної плати за § 18 MRG.
Чи можна знести Zinshaus у Відні?
Лише з обмеженнями. Будівлі, зведені до 1945 року, з 2018 року можна знести лише тоді, коли місто підтвердить, що суспільного інтересу в їх збереженні немає, або якщо їх ремонт технічно неможливий чи економічно невиправданий. В охоронних зонах діють додаткові обмеження.
Що означає Parifizierung?
Оформлення права власності (Wohnungseigentum) на окремі квартири будинку на основі експертизи корисної вартості (Nutzwertgutachten). Після цього квартири можна продавати окремо; чинні договори оренди зберігаються.
Чи вигідне облаштування мансарди?
Часто так, бо нові облаштовані мансарди з дозволом на будівництво після 2001 року виведені з-під обмеження орендної плати MRG і їх можна продавати окремо. Передумови — зонування, статика і дозвіл на будівництво; витрати високі.
Які документи потрібні для перевірки Zinshaus?
Список орендних плат і договори оренди, розрахунок Hauptmietzinsreserve, будівельна експертиза, плани і дозволи, зонування, витяг із Grundbuch, Energieausweis і перелік поточних проваджень.
Джерела
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531 — Закон про оренду (MRG), чинна редакція — RIS
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10003166 — Закон про нормативну орендну ставку (RichtWG) — RIS
- https://mieterschutzwien.at/6345/neuer-richtwert-ab-april-2026 — Mieterschutzverband Wien, Richtwert з 01.04.2026
- https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=LrW&Gesetzesnummer=20000006&Paragraf=60 — § 60 Будівельного статуту Відня — знесення будівель — RIS
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10003036 — Закон про оцінку нерухомості (LBG) — RIS
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921 — Закон про власність на квартири (WEG 2002) — RIS