Купить доходный дом в Вене: какой доход разрешён и что нужно проверить?

Главное вкратце

• Доходные дома с разрешением на строительство, выданным до 1 июля 1953 года, как правило, полностью подпадают под закон об аренде (MRG).
• Richtwert в Вене с 1 апреля 2026 года: 6,74 € за м² в месяц; в кварталах эпохи грюндерцайт надбавка за расположение не допускается, для срочных договоров действует скидка за срочность (Befristungsabschlag) 25 %.
• Старые договоры аренды с низкой платой (категорийная ставка (Kategoriezins) или довоенная ставка (Friedenszins)) часто определяют доход на десятилетия.
• Резерв основной арендной платы в первую очередь расходуется на содержание дома; его остаток обязательно проверяется.
• С 2018 года венское здание, построенное до 1945 года, можно снести, только если город подтвердит, что в его сохранении нет общественного интереса, или если его ремонт технически невозможен или экономически неоправдан.
• Стоимость определяют доходным методом (Ertragswertverfahren); к ней добавляются резервы развития, например надстройка мансарды.

Что разрешает закон об аренде в доходном доме

В классическом венском доходном доме закон об аренде действует в полном объёме: для новых договоров основной аренды (Hauptmietvertrag) квартир плата ограничена нормативной ставкой Richtwert. С 1 апреля 2026 года она составляет 6,74 € за м² в месяц; к ней добавляются надбавки и скидки за оснащение и расположение, а также эксплуатационные расходы (Betriebskosten).

Для коммерческих помещений вместо Richtwert действует «соразмерная» арендная плата (angemessener Mietzins). Поэтому соотношение квартир, коммерческих помещений и надстроенных мансард сильно влияет на доход дома.

Как оценивается доходный дом?

Доходные дома оценивают доходным методом: стоимость получают из устойчиво достижимой арендной платы за вычетом расходов на управление с помощью ставки капитализации. Поскольку многие арендные ставки ограничены законом, цена покупки часто намного выше того, что оправдывает текущая аренда, — покупатель оплачивает и потенциал развития.

Стоимость определяют три фактора:

• Список арендных ставок (Mietzinsliste): сколько старых договоров с низкой платой и сколько квартир предсказуемо освободится?
• Резервы развития: надстройка мансарды, пристройка, переоборудование коммерческих помещений.
• Оформление в долевую собственность: создание квартирной собственности (Wohnungseigentum) позволяет позже продавать квартиры по отдельности.

Данные о доходности без списка арендных ставок и строительной экспертизы мало что значат. Мы считаем вместе с вами на основе реальных договоров.

Защита от сноса и обязанность содержания

Покупая дом эпохи грюндерцайт, вы, как правило, покупаете и обязанность его содержать. Арендодатель обязан поддерживать общие части дома и устранять серьёзные повреждения в квартирах (§ 3 MRG); резерв основной арендной платы в первую очередь расходуется на это (§ 3 Abs. 3 Z 1 MRG). Если его не хватает, может потребоваться повышение арендной платы по § 18 MRG.

После поправки к строительному кодексу Вены 2018 года (Bauordnungsnovelle) здание, построенное до 1945 года, можно снести, только если город подтвердит, что в его сохранении нет общественного интереса, или если его ремонт технически невозможен или экономически неоправдан, — и это касается не только охранных зон (Schutzzone). Поэтому концепция «снести и построить заново» — не само собой разумеющийся план Б.

Чек-лист due diligence перед покупкой

Сопутствующие расходы — как при любой покупке: 3,5 % налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), 1,1 % за внесение в земельную книгу, составление договора и трастовое сопровождение (Treuhand), комиссия маклера не более 3 % плюс НДС.