Zinshaus in Wien kaufen: Wie viel Ertrag ist erlaubt, und was müssen Sie prüfen?

Das Wichtigste in Kürze

• Zinshäuser mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 unterliegen in der Regel voll dem Mietrechtsgesetz (MRG).
• Richtwert Wien seit 1. April 2026: 6,74 € pro m² und Monat; in Gründerzeitvierteln ist kein Lagezuschlag zulässig, befristete Verträge bekommen 25 % Abschlag.
• Alte Mietverträge mit niedrigen Mieten (Kategorie- oder Friedenszins) bestimmen den Ertrag oft über Jahrzehnte.
• Die Hauptmietzinsreserve ist vorrangig für die Erhaltung zu verwenden; ihr Stand gehört in jede Prüfung.
• Seit 2018 darf ein Wiener Gebäude, das vor 1945 errichtet wurde, nur abgebrochen werden, wenn die Stadt bestätigt, dass an seiner Erhaltung kein öffentliches Interesse besteht, oder wenn die Instandsetzung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.
• Den Wert ermittelt man nach dem Ertragswertverfahren; Entwicklungsreserven wie ein Dachgeschoßausbau kommen dazu.

Was das Mietrechtsgesetz im Zinshaus erlaubt

Im klassischen Wiener Zinshaus gilt das Mietrechtsgesetz voll: Für neue Hauptmietverträge über Wohnungen ist die Miete durch den Richtwert begrenzt. Er beträgt seit 1. April 2026 6,74 € pro m² und Monat; dazu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage sowie die Betriebskosten.

Für Geschäftslokale gilt ein angemessener Mietzins statt des Richtwerts. Deshalb verändert die Mischung aus Wohnungen, Geschäften und ausgebauten Dachgeschoßen den Ertrag eines Hauses stark.

Wie wird ein Zinshaus bewertet?

Zinshäuser werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet: Aus den nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt sich über einen Kapitalisierungszinssatz der Wert. Weil viele Mieten gesetzlich begrenzt sind, liegt der Kaufpreis oft weit über dem, was die aktuelle Miete rechtfertigt — Käufer bezahlen die Entwicklung mit.

Drei Faktoren treiben den Wert:

• Mietzinsliste: Wie viele Altmieten gibt es, wie viele Wohnungen werden absehbar frei?
• Entwicklungsreserven: Dachgeschoßausbau, Zubau, Umwandlung von Geschäftslokalen.
• Parifizierung: Die Begründung von Wohnungseigentum erlaubt den späteren Verkauf einzelner Wohnungen.

Renditeangaben ohne Mietzinsliste und Baugutachten sagen wenig. Wir rechnen mit Ihnen auf Basis der echten Verträge.

Abbruchschutz und Erhaltungspflicht

Wer ein Gründerzeithaus kauft, kauft in der Regel eine Erhaltungspflicht mit. Der Vermieter muss die allgemeinen Teile des Hauses und ernste Schäden in den Wohnungen erhalten (§ 3 MRG); die Hauptmietzinsreserve ist vorrangig dafür zu verwenden (§ 3 Abs. 3 Z 1 MRG). Reicht sie nicht, kann eine Mietzinserhöhung nach § 18 MRG nötig werden.

Seit der Bauordnungsnovelle 2018 darf ein Gebäude in Wien, das vor 1945 errichtet wurde, nur abgebrochen werden, wenn die Stadt bestätigt, dass an seiner Erhaltung kein öffentliches Interesse besteht, oder wenn die Instandsetzung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist — auch außerhalb von Schutzzonen. Ein Abriss-und-Neubau-Konzept ist deshalb kein selbstverständlicher Plan B.

Due-Diligence-Checkliste vor dem Kauf

Nebenkosten wie bei jedem Kauf: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und Treuhand, Maklerprovision höchstens 3 % zuzüglich USt.